宅建試験過去問題 平成30年試験 問29

問29

Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。
  1. A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
  2. A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
  3. Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
  4. Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

正解 2

解説

  1. 違反する。宅地建物取引業者間であっても、37条書面には宅地建物取引士の資格を有する者が記名・押印する必要があります(宅建業法37条3項)。
    本肢は、宅地建物取引士ではない者が記名押印しているので宅地建物取引業法に違反します。
    宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。
  2. [違反しない]。宅建業者でない買主に対して、契約解除に伴う予定損害賠償額・違約金として代金の2割を超える額を定めることはできません(宅建業法38条)。しかし、この規定は宅地建物取引業者間の取引には適用されないの違反行為ではありません(宅建業法78条の2)。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
    第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
  3. 違反する。宅地建物取引業者でないものから、代金の2割を超える手付金を受領することはできません(宅建業法39条1項)。
    本肢は、手付金が売買代金の2割(2,000万円×20%=400万円)を超えているため宅地建物取引業法に違反します。
    宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
  4. 違反する。宅建業者が売主となり、相手が宅建業者以外の場合、「引渡しの日から2年以上」とする場合を除き、民法の規定(瑕疵を知った時から1年)よりも、買主に不利な瑕疵担保責任の特約を定めてはいけません(宅建業法40条1項)。
    本肢は、瑕疵担保責任の「引渡しの日から1年」としているので、当該特約は無効となり、特約を定めた宅建業者は宅地建物取引業法違反となります。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
したがって正しい記述は[2]です。