宅建試験過去問題 平成14年試験 問41

問41

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、買主B、C、D及びEは、いずれも宅地建物取引業者でないものとする。
  1. 買主Bとの売買契約において、物件が競売で取得した中古住宅であるため、現状有姿とし担保責任の期間を「引渡しから半年まで」と定めた契約書の条項は有効である。
  2. 買主Cとの未完成物件の売買契約において、手付金等を受領する場合、保証委託契約による保全措置の対象は、代金の額の5/100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分である。
  3. 買主Dとの未完成物件の売買において、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、Aが当該措置を講じない場合は、Dは、手付金等を支払わないことができる。
  4. 買主Eとの割賦販売契約において、「Eが割賦金の支払を40日以上遅延した場合は、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」と定めた契約書の条項は有効である。

正解 3

解説

  1. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主と売買契約を締結する際は、「引渡しから2年以上」とする場合を除いて民法の規定より買主に不利な担保責任条項を定めることはできません。
    現状有姿を契約内容とする定めは有効ですが、担保責任の期間を「引渡しから半年まで」とする条項は民法の規定(引渡しから1年)よりも買主に不利なので無効となります(宅建業法40条)。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
  2. 誤り。保全措置の対象は、手付金等(手付・中間金・前金・内金等)の全額となります(宅建業法41条第1項)。基準額を超える部分ではありません。
  3. [正しい]。手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、売主である宅地建物取引業者が当該措置を講じない場合は、買主は、手付金等を支払わないことができます(宅建業法41条第4項)。
    宅地建物取引業者が、第一項に規定する宅地又は建物の売買を行う場合(同項ただし書に該当する場合を除く。)において、同項第一号又は第二号に掲げる措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができる。
  4. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主とする割賦販売契約において、買主からの割賦金支払いが行われない場合には、30日以上の期間を定めて支払を書面で催告した後でなければ、そのことを理由として契約解除・残額の支払いを請求することはできません。本肢は「催告なしに」としている部分が規定に反するので無効となります(宅建業法42条)。
    宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、三十日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
したがって正しい記述は[3]です。