宅建の試験範囲に関連する法令及び制度の改正情報をまとめたページです。宅建試験は、その年の4月1日が法令基準日となります。宅建試験は法改正部分の出題確率が非常に高いので、注目しておいて損はありません。

権利関係

所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する制度

裁判所は、区分所有者又は管理者の請求により、所在等が分からない区分所有者を集会の決議の母数から除外する旨の裁判をすることができるようになりました。この裁判を受けた所在等不明区分所有者は、集会における議決権を有しません。

集会における普通決議の要件

集会の議事は、原則として、出席した区分所有者（議決権を有しない者を除く）及びその議決権の各過半数で決することになりました（出席者多数）。従前は区分所有者及び議決権の各過半数でした。

集会における特別決議の要件

マンションの再生等を除く特別決議について、区分所有者（議決権を有しない者を除く）及び議決権の各過半数を有する者の出席を集会の充足要件としたうえで、出席者多数により決議できることとなりました。集会の充足要件は規約で過半数を上回る数に加重することができます。

共用部分の重大変更

決議に必要な4分の3の割合は、規約により、それぞれ過半数まで引き下げることができます。従前は区分所有者数に限り引下げが可能でした。
また、以下の2つの目的で行う変更については、決議要件が各3分の2に緩和されます。

• 危険性がある共用部分の瑕疵の除去
  共用部分の設置又は保存に瑕疵があり、他人の権利や法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に、その瑕疵を除去するために必要となる変更
• バリアフリー化
  高齢者や障害者等の移動又は施設利用に伴う身体的負担を軽減し、利便性及び安全性を向上させるために必要となる変更

さらに、共用部分の重大変更に伴って必要となる専有部分の保存行為や、専有部分の性質を変えない範囲で行う利用・改良行為についても、同じ決議によって実施できるようになりました。

大規模滅失した建物の復旧決議

建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合に、滅失した共用部分を復旧するために必要な決議の多数決割合が、4分の3以上から3分の2以上に緩和されました。

共用部分の管理に必要な専有部分の保存行為等

共用部分の管理に必要となる専有部分の保存行為や、専有部分の性質を変えない範囲で行う利用・改良行為について、規約に定めることにより、集会の普通決議で実施できるようになりました。

新たなマンション再生等決議の新設

従前は建替え決議のみでしたが、建替えに加え、建物更新決議・建物敷地売却決議・建物取壊し敷地売却決議・取壊し決議ができるようになりました。

マンション再生等決議の要件の緩和

マンション再生等決議は、原則として区分所有者及び議決権（敷地が関係する決議では、加えて敷地権の持分価格）の各5分の4以上の多数で行います。ただし、建替え等を必要とする次のいずれかの客観的事由に該当する場合には、決議要件が各4分の3以上に緩和されます。

• 地震に対する安全性について、法務大臣が定める基準に適合していない場合
• 火災に対する安全性について、法務大臣が定める基準に適合していない場合
• 外壁や外装材等が剥離・落下し、周辺に危害を生じさせるおそれがある場合
• 改修が著しく困難な給排水管等の損傷、腐食その他の劣化により、著しく衛生上有害となるおそれがある場合
• 高齢者や障害者等の移動等の円滑化に関する一定の基準に適合していない場合

集会の招集通知

招集通知から集会までの原則1週間の期間について、規約による延長はできますが、短縮はできなくなりました。また、集会の招集通知には、全ての議案について議案の要領を示さなければならなくなりました。同様に、占有者に向けて行う集会情報の掲示にも議案の要領を含めることとされました。これは、出席者多数の原則が採用されたことにより、集会に出席すべきかどうかを各自が判断できるようにするための措置です。

国内管理人制度の創設

国内に住所又は居所を有しない区分所有者や、国内に住所又は居所を有しなくなる見込みの区分所有者は、専有部分及び共用部分の管理に関する事務を行わせるため、国内に住所又は居所を有する者を国内管理人として選任できるようになりました。国内管理人は次のことを行うことができます。

• 専有部分及び共用部分の保存行為
• 専有部分の性質を変えない範囲で、その利用又は改良を目的とする行為
• 集会の招集通知を受領し、区分所有者に代わり議決権を行使
• 他の区分所有者に対する債務の弁済
• その他の権利及び義務については、委任に関する規定に従う

国内管理人を選任した区分所有者は、管理者がいる場合、国内管理人を選任した旨、その氏名又は名称及び住所又は居所を管理者に通知しなければなりません。

所有者不明・管理不全の専有部分に関する管理制度

所有者が分からない専有部分や、管理が適切に行われていない専有部分について、裁判所が管理人を選任して管理させる制度が創設されました。

• 所有者不明専有部分管理命令
  所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない専有部分を対象とする制度です。
• 管理不全専有部分管理命令
  専有部分の管理が不適当であることによって、他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に利用される制度です。

その他の区分所有法の改正事項

• 区分所有者は、建物、敷地及び附属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならないことが明文化されました。
• 区分所有者は、建物、敷地又は附属施設の保存に必要な場合、他の区分所有者に対し、その専有部分又は共用部分について保存行為をすることを請求できるようになりました。
• 管理者が共用部分等について生じた損害に係る保険金、共済金又は損害賠償金を請求し、受領する場合、現在の区分所有者だけでなく、損害発生時に区分所有者であった者も代理できるようになりました。ただし、書面又は電磁的記録によって別段の意思表示をした者は除かれます。
• 規約が電磁的記録で作成されている場合、利害関係人の承諾を得ることにより、電磁的記録を閲覧させる代わりに、その記録された情報を電磁的方法で提供できるようになりました。
• 専有部分が数人の共有に属する場合、共有者は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数によって、議決権を行使する者1人を定めなければならなくなりました。
• 管理組合法人は、建物、敷地又は附属施設の管理を行うために必要な場合、特別決議により、その建物の区分所有権や、建物及びその敷地と一体として管理・使用すべき土地を取得できるようになりました。ただし、管理組合法人は、取得した区分所有権について議決権を有しません。
• 建替え決議の賛成者等は、建替えの対象となる専有部分の賃借人に対し、賃貸借を終了させる旨を請求できるようになりました。賃貸借は、請求の日から6カ月を経過すると終了します。使用貸借及び配偶者居住権についても同様の仕組みがあります。

住所等変更登記の申請義務化

所有権の登記名義人は、氏名・名称又は住所に変更があった日から2年以内に、その変更登記を申請する義務が課されました。正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料に処されることがあります。法施行日の前に生じた変更についても対象となり、原則として2028年3月31日までに申請する必要があります。
※表題部所有者や所有権以外の権利の登記名義人は対象外です。

登記官による住所等変更登記（スマート変更登記）

登記官は、住民基本台帳ネットワークシステムなどから取得した情報に基づき、所有権の登記名義人の住所等の変更登記を職権で行うことができるようになりました。ただし、自然人については、あらかじめ住所・氏名・生年月日等の検索用情報を申し出る必要があり、変更登記を行う際には本人の意思確認が行われます。

所有権の登記名義人の死亡を示す符号の表示

登記官が他の公的機関から取得した死亡情報に基づいて、不動産登記に死亡の事実を符号によって表示する制度が新設されました。

所有不動産記録証明制度の創設

特定の者が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、全国から検索して一覧化した「所有不動産記録証明書」の交付を請求できる制度が創設されました。所有者本人のほか、相続人その他の一般承継人も請求できます。

公正証書遺言のデジタル化

公正証書の作成に係る手続がデジタル化され、公正証書遺言についても、一定の場合にはウェブ会議を利用して公証人の面前で手続を行うことができるようになりました。また、公正証書の原本は原則として電磁的記録で作成・保存され、正本や謄本についても電磁的記録による交付を受けられるようになりました。

家族・親子に関する民法の規定の見直し

• 離婚後に財産分与を請求できる期間が、離婚の時から5年以内に延長されました。従前は2年以内でした。
• 父母が離婚した場合、父母の一方だけでなく、父母双方を親権者と定めることができる共同親権制度が創設されました。
• 夫婦間で締結した契約は、婚姻中であれば夫婦の一方から取り消すことができるとする規定が削除されました。
• 裁判上の離婚原因のうち、「配偶者が強度の精神病にかかり、回復の見込みがないこと」が削除されました。改正後は、精神病であることだけを独立の離婚原因とせず、「婚姻を継続し難い重大な事由があるとき」に該当するかどうかによって判断されます。
• 離婚後の養育費を確保するため、子の監護に要する費用について、一般の先取特権が認められるようになりました。父母間の取決めや家庭裁判所の審判がない場合でも、法定養育費について、一定の範囲で他の一般債権者に優先して弁済を受けることができます。

法令上の制限

該当する改正情報はありません。

宅建業法

管理業者管理者方式に関する重要事項説明

区分所有建物の売買・交換において、その建物が属する一棟のマンションで、マンション管理業者が管理者等を兼ねる「管理業者管理者方式」が採用されている場合、その旨が重要事項説明の対象に追加されました。管理業務を行う者と管理組合を代表する管理者が同一となることによる利益相反の可能性を、取引の相手方に確認させることを目的とするものです。

懲役・禁錮の拘禁刑への一本化

刑法の改正により、令和7年6月以降に発生した事件について、懲役と禁錮が拘禁刑に一本化されました。これに伴い、宅建業免許や宅建士登録に係る欠格事由、宅建業法上の罰則における「懲役」と「禁錮」の表記が「拘禁刑」に変更されています。

税・その他

不動産取得税の免税点の引上げ

2026年4月1日以後に取得した不動産について、不動産取得税が課されない免税点が次のとおり引き上げられました。

• （改正前）土地10万円、家屋（建築）23万円、建物（建築以外）12万円未満
• （改正後）土地16万円、家屋（建築）66万円、建物（建築以外）34万円未満

新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例

新築住宅の価格から一定額を控除する不動産取得税の課税標準の特例について、床面積要件が、原則として40㎡以上240㎡以下に緩和されました。

• （改正前）50㎡（戸建て以外の貸家は40㎡）以上240㎡以下
• （改正後）40㎡以上240㎡以下

※東京都特別区内の特定都市再生緊急整備地域の下限は従前のまま50㎡、災害危険区域等は原則として適用除外

新築住宅に係る固定資産税の減額措置

新築住宅の固定資産税を一定期間2分の1に減額する措置について、床面積要件が、原則として40㎡以上240㎡以下に変更されました。

• （改正前）50㎡（戸建て以外の貸家は40㎡）以上280㎡以下
• （改正後）40㎡以上240㎡以下

※東京都特別区内の特定都市再生緊急整備地域の下限は従前のまま50㎡、災害危険区域等は原則として適用除外

住宅金融支援機構の直接融資業務の拡充

住宅金融支援機構が直接融資を行うことができる資金の範囲に、要除却等認定マンションの除却等に必要な資金が追加されました。老朽化したマンションの除却や再生を円滑に進めるための改正です。