宅建試験過去問題 平成20年試験 問40

問40

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
  2. Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
  3. Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
  4. Aは、担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが契約不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。

正解 1

解説

  1. [正しい]。本特約は買主に有利な内容となっています。不利な特約である場合は無効となりますが、有利な特約であるため有効となります(宅建業法39条2項・3項)。
    2 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
    3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
  2. 誤り。損害賠償の予定および違約金についての合計額は、代金額の2割までとなっています。これを超える額の定めをすることはできません(宅建業法38条1項)。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
  3. 誤り。たとえ売主側が契約の履行に着手していたとしても、クーリング・オフによる契約解除に伴って、損害賠償請求や違約金の請求をすることはできません(宅建業法37条の2第1項)。
    宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
  4. 誤り。担保責任を負うべき期間を引き渡しから2年、かつ、発見した時から30日以内とする特約は、民法の規定(引渡しからの期間を問わず発見から1年)よりも買主にとって不利な特約となっています。よって、このような特約は無効です(宅建業法40条)。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
したがって正しい記述は[1]です。