宅建試験過去問題 平成27年試験 問34

問34

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
  2. Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
  3. Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申し込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
  4. AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる。」旨の特約は有効である。

正解 3

解説

  1. 誤り。「宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。(宅建業法33条の2本文)」と定められています。
    しかし、次の2項目に該当する場合は可能です。
    1. 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているとき。
    2. 未完成物件で手付金等の保全措置があるとき
    本肢の場合Cとの売買契約が締結されているものの、その契約は停止条件付きですのでAはBとの契約を締結できません。
    宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
    一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
    二 当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。
  2. 誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において瑕疵担保責任を負う期間は2年以上としなければなりません。また、2年未満の特約をした場合、その特約は無効となります(宅建業法40条)。
    結果として、瑕疵担保責任における特約は契約上無いものとされ、民法の定めどおり「瑕疵の事実を知ったときより1年」となります(民法570条、同法566条3項)。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
  3. [正しい]。クーリング・オフによる解除ができるのは以下の条件全てを満たす場合です。
    1. 事務所等以外の場所で買受けの申込み又は売買契約(事務所等で買受けの申込みをした場合を除く)をしていること
    2. クーリング・オフについて告知を受けた日から起算して8日を経過していないこと
    3. 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っていないこと
    まず、Bが買受けの申し込みを行った喫茶店は、事務所等以外の場所になります。そして、仮にAがBから買受けの申込みを受けた日にクーリング・オフに関する告知をしたとしても8日は経過していません。さらに、Bは建物の引渡しを受けていますが、売買代金の全額を支払っていません。
    このケースは上記3点の全てを満たしているので、Aはクーリング・オフによる契約の解除を拒むことができないこととなります(宅建業法第37条の2第1項1号・2号)。
  4. 誤り。クーリング・オフによる解除が行われた場合、撤回に伴う損害賠償金や違約金の請求はできません(宅建業法37条の2第1項)。
    宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
したがって正しい記述は[3]です。