宅建試験過去問題 平成24年試験 問39

問39

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
  1. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
  2. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
  3. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
  4. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

正解 4

解説

  1. 違反しない。瑕疵担保責任についての特約を定めなかった場合は、民放の規定(瑕疵の事実を知った時から1年)が適用されます(宅建業法40条1項)。よって、宅地建物取引業法の規定に違反しません。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
  2. 違反しない。瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることは、買主が不利になるので禁止されています(宅建業法40条)。しかし、これは宅地建物取引業者間の取引には適用されません(宅建業法78条2項)。本肢では、売主・買主の双方が宅地建物取引業者ですので違反行為には該当しません。
    第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
  3. 違反しない。瑕疵担保責任を負う期間を、その目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は認められています(宅建業法40条)。よって、宅地建物取引業法の規定に違反しません。
  4. [違反する]。民法では、瑕疵があった場合に買主に損害賠償または契約解除ができる権利を認めています(民法566条1項民法570条)。
    契約の解除をすることはできない旨の特約は、買主に不利な特約となります。よって、宅地建物取引業法の規定に違反します(宅建業法40条)。
    売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
    売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
したがって正しい記述は[4]です。