宅建試験過去問題 平成19年試験 問41

問41

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売実契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Aは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
  2. 売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の2割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。
  3. 「建物に契約不適合があった場合、その不適合がAの責に帰すことのできるものでないときは、Aは担保責任を負わない」とする特約は有効である。
  4. Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。

正解 1

解説

  1. [正しい]。宅地建物取引業者は、原則として、自己の所有に属しない不動産について売買契約を締結してはいけません。ただし、以下の場合には他人物売買が認められています(宅建業法33条の2)。
    1. 当該不動産を取得することについて売買契約(予約を含む)が成立をしている場合など、その宅地や建物を取得できることが明らかなとき
    2. 自ら売主となる宅地・建物の売買契約で、保全措置が講じられているとき
    3. 宅地建物取引業者間の取引であるとき
    停止条件付きでは取得できることが明らかとは言えず、またBは宅地建物取引業者ではないため、本肢のような契約は締結してはなりません。
  2. 誤り。売買契約の締結に際し、契約の解除に伴う損害賠償の額や違約金を定める場合、その額は売買代金の2割が上限となります(宅建業法38条1項)。これを超える特約をした場合、2割を超える部分についてのみ無効となります(宅建業法38条2項)。本肢は「その特約はすべて無効となる」としているため誤りです。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
    前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
  3. 誤り。改正民法においても売主の担保責任は原則として無過失責任ですが、損害賠償請求できるのは売主に過失があるときのみに変更されています。売主が宅建業者、買主が宅建業者でない場合には、本肢のように「売主に過失があるときのみ契約不適合についての担保責任を負う」旨の特約は、民法の規定よりも買主にとって不利な特約となるため、宅建業法の規定により無効となります(宅建業法40条)。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
  4. 誤り。クーリング・オフによる解除ができるのは以下の条件全てを満たす場合です。
    1. 事務所等以外の場所で買受けの申込み又は売買契約(事務所等で買受けの申込みをした場合を除く)をしていること
    2. クーリング・オフについて告知を受けた日から起算して8日を経過していないこと
    3. 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っていないこと
    本件では、建物の引渡を受け、かつ、代金を全部支払っているのでクーリング・オフできません。
したがって正しい記述は[1]です。