宅建試験過去問題 平成15年試験 問38

問38

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
  1. Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、契約前に当該宅地の周辺の価格が値上がりしているので、2年後には、当該宅地の価格が上昇し、Bが転売によって利益を得ることが確実である旨の説明を行った。
  2. Aは、Bとの間で建築工事が完了した1億円の新築マンションの売買契約を締結し、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで、当該マンションの引渡し前に2,000万円を手付金として受領した。
  3. Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、契約当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、残りの手付金をAが貸し付け、契約の締結を誘引した。
  4. Aは、Bとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Bの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。

正解 2

解説

  1. 違反する。宅地建物取引業者は、その相手方に対して、確実に利益を生じる等を誤解させるような断定的判断を提供することは禁止されています(宅建業法47条の2第1項)。なお、この規定は相手方が宅地建物取引事業者であるなしにかかわらず適用されます。
    宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者(以下この条において「宅地建物取引業者等」という。)は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
  2. [違反しない]。宅地建物取引業者が自ら売主、宅地建物取引業者以外が買主となる取引においては、手付金の額は代金の2割以下でなければなりません(宅建業法39条1項)。本肢の手付金の額は「1億円×20%=2,000万円」でちょうど2割なので問題ありません。また、工事完成済物件の売買契約では、代金の10%超または1,000万円超を手付金等として受領する際には保全措置を講じる必要がありますが、本肢は講じた後の受領ですのでこちらも問題ありません。
  3. 違反する。宅地建物取引業者は、その業務に関して宅地建物取引業者の相手方等に対し、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはなりません(宅建業法47条1項3号)。手付を貸し付けたり、手付の分割払いを提案する行為はこの規定に違反します。
    手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
  4. 違反する。宅地建物取引業者が自ら売主、宅地建物取引業者以外が買主となる取引において、契約解除に伴う損害賠償の予定額・違約金の額を定める場合、これらの合算額が代金の2割以下でなければなりません(宅建業法38条1項)。本肢は「500万円の損害賠償及び同額の違約金」としており、合算した1,000万円が売買代金の2割(3,000万円×20%=600万円)を超えるので宅建業法違反となります。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
したがって適切な記述は[2]です。