宅建試験過去問題 平成27年試験 問36

問36

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
  1. Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円をし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
  2. Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
  3. AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解 1

解説

  1. 誤り。全体として無効にはならず、宅建業法の規定(代金の2割)を超えた部分のみ無効となります(宅建業法38条)。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
  2. 誤り。宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者でない者と売買契約を締結する場合、売買代金の2割を超える手付金を受領することはできません。この規定は強行法規であり、あらかじめBの承諾を得た場合であっても当該特約は無効となります(宅建業法39条)。
    宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
    2 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
    3 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
  3. 正しい。売買の目的物である建物が未完成であるので、工事完了前の物件に該当します。工事完了前物件の場合、手付金の額の代金の5%以下、かつ、1,000万円以下の場合には保全措置が不要です。本肢のケースでは、保全措置を講ずることなく受領できる手付金額は「2,400万円×5%=120万円」となります。
    本肢の手付金の額は120万円ちょうどであり、120万円を超えてはいませんので、Aは保全措置を講ずることなく受領できます。
したがって正しいものは「一つ」です。