宅建試験過去問題 平成23年試験 問37

問37

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. 当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。
  2. 当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の2の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の2の規定に基づく保全措置を講じなければならない。
  3. 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の1とする旨の特約を定めることができる。
  4. 当該契約において、Bが担保責任に基づく請求をすることができる期間として、Bが契約不適合を発見した時から2年間とする旨の特約を定めることができる。

正解 1

解説

  1. [誤り]。宅地建物取引業者が手付を受領した時は、原則として解約手付の性質となります。よって、たとえ中間金を支払っていたとしても相手方が契約に着手していなければ、手付を放棄して契約を解除することができます(宅建業法39条2項)。
    宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
  2. 正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となる完成済物件の売買では、手付金等の額が売買代金の10%又は1,000万円を超える場合に保全措置が必要となります(宅建業法41条の2第1項)。
    本肢では、受領する手付金が10分の2(20%)ですので、当該手付金の受領前に保全措置を講じる必要があります。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買(前条第一項に規定する売買を除く。)に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
  3. 正しい。宅地建物取引業者が、債務不履行を理由とする損害賠償額の予定または違約金を設定する場合には、これらの合算額を売買代金の2割以下にしなければならないという制限があります(宅建業法38条)。
    本肢の場合、代金の額の10分の1(1割)とする旨の特約であり、上記の規定に違反しないため有効に定めることができます。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
  4. 正しい。宅地建物取引業者は、担保責任に関して、民法に規定するものより買主に不利となる特約を結ぶことはできません(宅建業法40条)。
    民法上は契約不適合を発見した時から1年間となっているため、民法の規定よりも買主に有利となる本特約は有効です。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
したがって誤っている記述は[1]です。