宅建試験過去問題 平成30年試験 問30（改題）

問30

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は、Bが所有する建物（長期の空家等には該当しない。）について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円（消費税等相当額を含まない。）、CからBに支払われる権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。）を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ11万円の報酬を受けることができる。
  2. 建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限となる。
  3. 建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
  4. 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
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正解　4

問題難易度
肢19.8%
肢213.7%
肢36.2%
肢470.3%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：10 - 報酬関連

解説

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  1. 誤り。居住用建物以外の貸借の媒介・代理で権利金の授受がある場合、①借賃1月分＋消費税、②権利金を売買代金としてみなして計算した報酬額、のうち高いほうが報酬限度額となります。
    ①借賃の1か月分＋消費税
    10万円×1.1＝11万円
    ②権利金を売買代金としてみなして計算した報酬額
    150万円×5％×1.1＝8万2,500円
    ※Aは貸主・借主の双方から依頼を受けているので、それぞれから8万2,500円を受領できる
    ①では一方から11万円を受け取ると他方からは1円も受け取れません。②だとB・Cそれぞれから受け取る金額は8万2,500円が上限です。よって、本肢のように双方からそれぞれ11万円を受け取ることはできません。
  2. 誤り。貸借する物件が居住用建物である場合には、権利金を売買代金とみなして報酬計算することはできません。よって、借賃1月分＋消費税で計算した「10万円×1.1＝11万円」が報酬限度額となります。
  3. 誤り。報酬額の上限とは別に受領することができるのは、依頼者の依頼によって行う特別の広告料金や物件調査に係る特別の費用に限られます。本肢のように宅地建物取引業者が勝手に行った広告は、それが契約の成立に寄与したときであっても、依頼者に請求することはできません。
  4. [正しい]。定期建物賃貸借では契約の更新がないため、終了後の再契約は新規契約として扱われます。この再契約を媒介等した宅地建物取引業者が受け取る報酬も、新規契約と同じ報酬規制に従うこととなります（解釈運用-46条1項関係）。
    定期建物賃貸借の再契約に関して宅地建物取引業者が受けることのできる報酬についても、新規の契約と同様に昭和４５年建設省告示の規定が適用されることとなる。
したがって正しい記述は[4]です。
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