宅建試験過去問題 平成14年試験 問40(改題)

問40

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bと建物(完成物件)を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Aは、Bの承諾を得ている場合は、契約自由の原則に則り、購入代金の額の2/10を超える額の手付を受領できる。
  2. Bが手付を支払った後、代金の一部を支払った場合は、Aは、手付の倍額を現実に提供することによる契約解除はできない。
  3. AがBから受領した手付が代金の額の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える場合、Aは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。
  4. Aは、Bの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の2/10を超える場合は、Bに不利になるので全額無効である。

正解 2

解説

  1. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主と売買契約を締結する場合に、代金の2割を超える手付を受け取ることはできません(宅建業法39条1項)。買主の承諾があっても2割を超える部分は無効となります。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
  2. [正しい]。手付解除は、相手方が契約の履行に着手するまで行わなくてはなりません。買主Bが代金の全部または一部を支払った場合、契約の履行に着手したと見なされるので、それ以降は売主A側から手付解除することはできません(宅建業法39条2項)。
    宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
  3. 誤り。完成済み物件の場合、代金の10%または1,000万円を超える手付金等(手付・中間金・前金・内金の合計)を受領しようとするときは、その全額について保全措置を講じる必要があります。ただし、買主へ所有権の移転登記がなされたとき、買主が所有権の登記をしたときには保全措置は不要とされています(宅建業法41条の2)。買主に対抗要件を備えさせる売主側の債務が履行済となった以上、買主側に対する手付金等の返還債務を担保する意味はないからです。
    本肢は基準額を超えるときは「いかなる場合も」保存措置が必要としているので誤りです。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買(前条第一項に規定する売買を除く。)に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
  4. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主と売買契約を締結する場合には、契約解除に伴う損害賠償額の予定や違約金の合計額が代金の2割を超える定めをしてはいけません(宅建業法38条1項)。これ反する特約があった場合、2割を超える部分のみが無効となります(宅建業法38条2項)。本肢では「全額無効」としているので誤りです。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
    前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
したがって正しい記述は[2]です。