宅建試験過去問題 平成25年試験 問38

問38

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
  1. A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵(かし)についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。
  2. A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約(代金3,500万円)の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
  3. A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解 2

解説

  1. 誤り。雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみと限定することは、買主に著しく不利な特約となります。よって、本肢の特約は無効です(宅建業法40条)。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
  2. 正しい。損害賠償額と違約金は、合計して代金額の2割まで受領することができます(宅建業法38条)。700万円はちょうど代金の2割ですので、本肢の特約は有効です。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
  3. 誤り。宅建業法の定めでは、売主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄すれば契約解除できることになっています(宅建業法39条2項)。支払済みの中間金まで放棄しないと契約解除できなくなる旨の特約は買主に著しく不利な特約となります。よって、本肢の特約は無効です(宅建業法39条3項)。
    宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
    前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
したがって誤っているものは「二つ」です。