宅建試験過去問題 平成27年試験 問39

問39

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到着した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
  2. 宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するにあたって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
  3. 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
  4. 宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1か月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。

正解 3

解説

  1. 誤り。クーリング・オフは書面による意思表示を発信したときに効力が生じます。したがって、9日目にAに到達したとしても、Bが7日目に書面の発送をしているので、クーリング・オフによる契約の解除は有効です(宅建業法37条2項)。
    申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
  2. 誤り。宅建業者でない買主Cとの契約において、瑕疵担保責任に関する特約は「引渡しの日から2年以上」をする場合を除き、その特約は無効となります(宅建業法40条)。これは買主が「建物を短期間使用後取り壊す予定である場合」であっても同様です。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
  3. [正しい]。宅建業者同士の取引については、損害賠償額の予定は代金の2割を限度とする規定の適用を受けません(宅建業法38条1項宅建業法78条2項)。
    したがって、契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができます。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
    第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
  4. 誤り。本肢のケースでは、引渡しからの瑕疵担保期間が宅建業法40条に規定される2年より短くなります。買主側に不利となる特約ですので無効となります。
したがって正しい記述は[3]です。