宅建試験過去問題 平成27年試験 問39(改題)

問39

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到着した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
  2. 宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するにあたって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、当該建物が契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を定めることができる。
  3. 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
  4. 宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1か月後とし、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。

正解 3

問題難易度
肢15.3%
肢211.3%
肢365.7%
肢417.7%

解説

  1. 誤り。クーリング・オフは書面による意思表示を発した時に効力が生じます。したがって、Aへの到達が起算日から9日目だったとしても、Bが7日目に書面の発送をしているので、クーリング・オフによる契約の解除は有効です(宅建業法37条2項)。
    申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
  2. 誤り。宅地建物取引業者でない買主Cとの契約において契約不適合を担保すべき責任に関する特約を定める際は、買主がその不適合を売主に通知する期間を「引渡しの日から2年以上」をする場合を除き、民法の規定より不利なものは無効となります(宅建業法40条)。これは買主が「建物を短期間使用後取り壊す予定である場合」であっても変わらないので、担保責任を負わない特約を定めることはできません。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
  3. [正しい]。宅地建物取引業者同士の取引については、損害賠償額等の予定は代金の2割を限度とする規定の適用を受けません(宅建業法38条1項宅建業法78条2項)。
    したがって、契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができます。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
    第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
  4. 誤り。本肢のケースでは、売買契約の1か月後に引渡しが行われるので、買主が契約不適合を売主に通知する期間を当該売買契約を締結した日から2年とした場合、引渡し日から1年と11カ月(2年未満)となります。引渡し日から2年以上とする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利な特約はすることができません。
したがって正しい記述は[3]です。