宅建試験過去問題 平成24年試験 問38

問38

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
  1. A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
  2. A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
  3. A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解 3

解説

  1. 誤り。宅地建物取引業者間の取引には、損害賠償の予定額を売買代金の2割(本問で言えば600万円)までとする制限規定は適用されません(宅建業法38条1項宅地建物取引業法78条2項)。よって、損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができます。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
    第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
  2. 誤り。全てが無効となるわけではありません。損害賠償予定額および違約金を合わせた額は900万円となります。これは、売買代金の2割である600万円を超えますが、この超える部分に限り無効となります(宅建業法38条2項)。
    前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
  3. 誤り。宅建業者は、自ら売主となる完成済物件について、売買代金の10%を超える手付金等を受領するときには保全措置を講じる必要があります。
    本問の場合、売買代金は3,000万円ですから「3,000万円×10%=300万円」を超える手付金等を受領するか否かが基準となります。
    Dから受け取ろうとする手付金はちょうど300万円ですので、保全措置を講じることなく受領することができます。
したがって誤っているものは「三つ」です。