解説

1. 誤り。取引の相手方が宅地建物取引業者である場合は、損害賠償予定額の制限に関する規定は適用されません（宅建業法78条2項）。よって、2割を超える損害賠償の予定額を定めることはできます。
   

   第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

2. 誤り。相手方が宅地建物取引業者でないため、損害賠償の予定額は代金の2割までに制限されます（宅建業法38条1項）。
   本問では代金の2割は「3,000万円×20％＝600万円」ですので、本肢の1,200万円はこの制限を超えています。よって、本肢の特約を定めることはできません。
3. [正しい]。損害賠償の予定額を定めなかった場合でも、民法の規定に基づき損害賠償請求をすることは可能です。
4. 誤り。損害賠償の予定額に関する制限を超えた特約を行なった場合でも、無効となるのは2割を超えた部分についてのみとなります（宅建業法38条2項）。本肢は「すべて無効」としているので誤りです。
   

   前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。