宅建試験過去問題 平成17年試験 問43

問43

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Aは、宅地建物取引業者であるBとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。
  3. Aは、宅地建物取引業者であるDとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

正解 3

解説

  1. 誤り。取引の相手方が宅地建物取引業者である場合は、損害賠償予定額の制限に関する規定は適用されません(宅建業法78条2項)。よって、2割を超える損害賠償の予定額を定めることはできます。
    第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
  2. 誤り。相手方が宅地建物取引業者でないため、損害賠償の予定額は代金の2割までに制限されます(宅建業法38条1項)。
    本問では代金の2割は「3,000万円×20%=600万円」ですので、本肢の1,200万円はこの制限を超えています。よって、本肢の特約を定めることはできません。
  3. [正しい]。損害賠償の予定額を定めなかった場合でも、民法の規定に基づき損害賠償請求をすることは可能です。
  4. 誤り。損害賠償の予定額に関する制限を超えた特約を行なった場合でも、無効となるのは2割を超えた部分についてのみとなります(宅建業法38条2項)。本肢は「すべて無効」としているので誤りです。
    前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
したがって正しい記述は[3]です。