宅建試験過去問題 令和3年10月試験 問42

問42

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
  2. 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
  3. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
  4. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。

正解 2

問題難易度
肢13.9%
肢267.6%
肢36.5%
肢422.0%

解説

  1. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主、宅地建物取引業者以外が買主となる割賦販売で、残代金について抵当権若しくは保証人の設定がある場合は、以下の時期までに所有権の移転登記等を済ませなければなりません(宅建業法43条1項)。
    引渡し時に代金の3割超を受領している
    引渡し時まで
    引渡し時に代金の3割超を受領していない
    代金の3割超の支払いを受けるときまで
    本問では「3,200万円×30%=960万円」が基準額となりますから、「800万円」とする点が誤りです。本肢は保証人や抵当権設定の有無が不明ですが、いずれにせよ誤りと言えます。
    宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで(当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあつては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで)に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、買主が、当該宅地又は建物につき所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。
  2. [正しい]。未完成物件においては、売買価格の5%または1,000万円を超える手付金等を受領する場合に保存措置を講じなくてはなりません(宅建業法41条1項)。
    本問では「3,200万円×5%=160万円」が基準額となりますから、受領額の合計(100万円+60万円=160万円)はちょうどこの範囲に収まっています。したがって、保全措置を講じなくても受領することができます。
  3. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる取引においては、損害賠償の予定額や違約金等の合計額が売買代金を2割を超えてはいけません(宅建業法38条1項)。
    本問では「3,200万円×20%=640万円」が基準額となりますから、定めた額の合計(400万円+240万円=640万円)はちょうどこの範囲に収まっています。したがって有効な特約となります。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
  4. 誤り。損害賠償額の予定額を定めていない場合、民法の債務不履行の規定に基づき、実損額を請求できます。この請求額が売買代金の2割を超えても問題ありません。
したがって正しい記述は[2]です。