宅建試験過去問題 平成15年試験 問41

問41

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
  2. 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。
  3. Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
  4. Aが担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

正解 1

解説

  1. [正しい]。買主から手付解除する際は手付の放棄、売主から手付解除する際は手付の倍額を買主に現実に提供する必要があります(宅建業法39条2項)。本肢の特約は、買主の放棄額を手付(500万円)の半額に下げて負担を軽減するものであり、また宅地建物取引業者の義務が軽減されていませんから、買主に有利な特約として有効になります。
    宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
  2. 誤り。宅建業法で代金の2割に制限しているのは、契約解除に伴う損害賠償の予定額・違約金の額を契約で定めるときの額です(宅建業法38条1項)。定めがない場合、損害賠償の請求額は実額となります。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
  3. 誤り。保全措置は手付金等の受領に行わなくてはなりません(宅建業法41条1項)。本肢は中古住宅(完成済物件)ですから代金の10%または1,000万円を超えるときに保全措置が必要となります。本問では手付金の額が500万円で代金の10%(3,500万円×10%=350万円)を超えていますから、保全措置を講じた後に手付金を受領しなくてはなりません。
  4. 誤り。宅建業法では、引渡しの日から2年以上とする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利な担保責任特約をすることを禁じています(宅建業法40条1項)。これに反する特約があった場合、無効(なかったこと)となり民法の規定が適用されます(宅建業法40条2項)。民法では売主の担保責任期間を、買主が契約不適合を発見した時から1年と規定しているので、「引渡しの日から2年」となるわけではありません(民法566条)。
    ※制限を超えた分だけが無効になる手付金や予定損害損害額どの違いに注意しましょう。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    前項の規定に反する特約は、無効とする。
したがって正しい記述は[1]です。