宅建試験過去問題 平成21年試験 問37

問37

自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
  2. AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
  3. Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
  4. Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の割賦金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

正解 3

解説

  1. 誤り。宅建業者が自ら売主となる場合には、代金の2割を限度として(手付金とは別に)損害賠償予定額を定めることが可能です。この金額は本件の売買代金は2,000万円なので400万円が限度になります(宅建業法38条1項)。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
  2. 誤り。一般的に考えて「住宅ローンの承認」→「売主が契約の履行に着手」となるので、手付金の扱いについての宅建業法の規定よりも買主側に不利な定めとなります。宅建業法の定めよりも買主に不利な特約は無効となります(宅建業法39条)。この場合、民法の規定に従い、買主が契約解除をできるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」となるため、契約の履行に着手していないAはBからの契約解除を拒むことはできません。
    宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。
  3. [正しい]。クーリング・オフによる解除ができるのは以下の条件全てを満たす場合です(宅建業法37条の2)。
    1. 事務所等以外の場所で買受けの申込み又は売買契約(事務所等で買受けの申込みをした場合を除く)をしていること
    2. クーリング・オフについて告知を受けた日から起算して8日を経過していないこと
    3. 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っていないこと
    本肢の場合、喫茶店で買受けの申込みを受けていることに加え、引渡しがなされていないため、クーリング・オフによる解除が可能です。
  4. 誤り。割賦販売の場合には、代金の3割を受領するまでに移転登記をする必要があります(宅建業法43条1項)。3,000万円の3割は900万円ですので、Aは900万円の支払いを受けるまでに移転登記をしなければなりません。
    宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで(当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあつては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで)に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、買主が、当該宅地又は建物につき所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。
したがって正しい記述は[3]です。