宅建試験過去問題 令和元年試験 問38

問38

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
  1. Bがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Aは、Bに対して違約金の支払を請求することができる。
  2. Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
  3. Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解 2

解説

  1. 誤り。宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除に際して、申込みの撤回に伴う一切の違約金を請求することはできません(宅建業法37条の2第1項)。
    宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
  2. 正しい。買主はクーリング・オフできる旨の説明を受けた日から起算して8日以内であれば、申込みの撤回や契約解除ができます(宅建業法37条の2第1項1号)。
    買受けの申込みをした日を1日目とすると、クーリング・オフできる旨を告げられた3日後は4日目です。4日目から起算して8日目は買受けから11日目に当たるので、買受けから10日間とする特約は買主に不利となります。よって、本特約は無効です(宅建業法37条の2第4項)。
    買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
    前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
  3. 誤り。売買契約当事者の宅建業者から媒介・代理の依頼を受けた宅建業者の事務所は「事務所等」に含まれます(施行規則16条の5第1号ハ)。「事務所等」で買受けの申込みをしたときはクーリング・オフの適用外となります(宅建業法37条の2第1項)。
    法第三十七条の二第一項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。

    ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
したがって誤っているものは「二つ」です。