宅建試験過去問題 平成27年試験 問33

問33

宅地建物取引業者A及びB(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
  1. 土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。
  2. Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
  3. 居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは依頼を受けるにあたって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。
  1. ア、イ
  2. イ、ウ
  3. ア、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解 3

解説

  1. 違反する。
    [宅地建物取引業者A(売主代理)の報酬限度額]
     3,000万円×3%+6万円=96万円
     96万円+消費税(8%)=103万6,800円
     103万6,800円×2=207万3,600円 …①

    [宅地建物取引業者B(買主媒介)の報酬限度額]
     3,000万円×3%+6万円=96万円
     96万円+消費税(8%)=103万6,800円 …②

    [AとBを合わせた報酬額の上限]
    ①と②を比べたときに多い「207万3,600円」です。

    複数の取引業者がひとつの取引に絡む場合でも、媒介報酬額の合計は報酬限度額の2倍(代理と同額)を超えることはできません。
    本肢の場合、Aが「207万3,600円」、Bが「103万6,800円」、合計「311万400円」を受領しています。これだと報酬限度額である「207万3,600円」を超えているので、宅地建物取引業法に違反します。
  2. 違反しない。
    本肢は「店舗用建物」であり「居住用建物」ではない点に注意する必要があります。居住用以外の建物の賃貸借に関し、権利金の授受が伴う場合、権利金の額を売買代金とみなして報酬を算定することが可能です。
    権利金の額「500万円」を基準に報酬を算定した場合、「500万円×3%+6万円=21万円」となり、それに消費税8%相当を加えると「22万6,800円」となります。そして、Aは貸主借主双方から媒介の依頼を受けているので、Aの受領可能な報酬限度額は「22万6,800円×2=45万3,600円」です。
    本肢では、それぞれから「22万5,000円」の報酬を受領していますが、その合計額「45万円」は限度額以下であるので、宅建業法には違反しません。
  3. 違反する。
    居住用の建物の場合、貸主借主双方から受領できる報酬の合計額は借賃の1か月分に消費税を加えた額が上限となります。仮に依頼者の承諾があったとしても、報酬合計が「1か月分+消費税を加えた額」を上回ることはできません。したがって、本肢のケースにおける報酬上限額は「10万円+消費税(8%)=10万8,000円」です。
    Aが貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領したとすると報酬合計額は「13万4,000円」となり、宅建業法に違反します。