宅建試験過去問題 平成16年試験 問42

問42

売主を宅地建物取引業者であるA、買主を宅地建物取引業者でないBとの宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. Bが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して8日間とされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。
  2. AがBに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日を経過していても、Bは契約の解除が可能である。
  3. Bが当該売買契約の解除を行う場合は、Aに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。
  4. Aが他の宅地建物取引業者Cに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Cの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、Bは当該売買契約の解除を行うことができる。

正解 2

問題難易度
肢18.2%
肢258.9%
肢317.1%
肢415.8%

解説

  1. 誤り。クーリング・オフできる期間は書面で告げられた日から起算して8日間となっています(宅建業法37条の2第1項1号)。特約を定める場合は、この規定より買主に有利な場合は有効、不利な場合は無効となります(宅建業法37条の2第4項)。
    よって、10日間にする特約は買主にとって有利な規定であるため有効ですが、7日間とする特約は無効です。
    買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
    前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
  2. [正しい]。買主がクーリング・オフの権利を失うのは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過したときとされていますが、クーリング・オフについての告知は所定の事項を記載した書面を交付して行う必要があります(施行規則16条の6)。
    口頭のみでの説明は上記の告知要件を満たしていないので、クーリング・オフについての告知とはみなされません。よって、引渡しと代金全額の支払いが済む前であれば、買主は何日を経過していても契約解除できます。
    法第三十七条の二第一項第一号の規定により申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは、次に掲げる事項を記載した書面を交付して告げなければならない。
  3. 誤り。クーリング・オフの意思表示は書面で行う必要がありますが、その書式については指定がありません(宅建業法37条の2第1項)。
    宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。…
  4. 誤り。買受家の申込みを売主である宅地建物取引業者の事務所等で行った場合は、クーリング・オフの対象外となります。別の宅地建物取引業者に媒介・代理をしている場合、その宅地建物取引業者の事務所も「事務所等」に該当します(施行規則16条の5第1号ハ)。
    宅地建物取引業者CはAから当該宅地の売却の媒介を受けているので、Cの事務所で売買契約の申込みを行ったBは、クーリング・オフによる契約解除をすることができません。
    該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
したがって正しい記述は[2]です。