宅建試験過去問題 令和3年12月試験 問38

問38

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
  1. 宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
  2. 宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
  3. 宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。
  4. 宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。
  1. ア、イ
  2. ア、エ
  3. イ、ウ
  4. ウ、エ

正解 3

問題難易度
肢18.9%
肢29.2%
肢369.7%
肢412.2%

解説

  1. 違反する。宅地建物取引業者は、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認、宅造法の宅地造成許可等の必要な処分を受けるまでは、その工事完了前の宅地建物の広告をしてはいけません(宅建業法33条)。またそれらの処分を受ける前は、代理・媒介を含む売買・交換の契約をしてはいけません(宅建業法36条)。
    建築確認を受ける前に貸借の媒介契約を締結することは問題ありませんが、広告を行うことは宅建業法に違反する行為です。
    宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法(昭和二十五年法律第二百一号)第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
    宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
  2. 違反しない。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その宅地建物について必要な処分を受けるまで、自ら売主として売買・交換の契約をすることや、売買・交換の代理・媒介契約をすることはできません(宅建業法36条)。この規定で禁止されるのは売買・交換に限られるため、貸借であれば必要な処分前に代理・媒介契約をしても違反ではありません。
  3. 違反しない。宅地建物取引業者が自ら売主として、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約(予約を含む)をすることは、以下の3つの例外を除き、禁止されています(宅建業法33条の2)。
    1. 買主が宅地建物取引業者であるとき
    2. 売買契約等(予約はOK、停止条件付はNG)により所有権を取得できることが明らかであるとき
    3. 未完成物件の売買で受領する金銭について保全措置を講じているとき
    本規定は、売買代金を支払ったのに引渡しが実現せず、売買代金も返ってこないという紛争から一般消費者を保護するためにあります。このため、買主が宅地建物取引業者であるときは、他人の宅地建物を取得できるか否かにかかわらず他人物売買をすることが認められています。
    宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
    一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
    二 当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。
  4. 違反する。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地建物の売買契約を締結してはなりません。ただし、売買契約等(予約はOK、停止条件付はNG)により所有権を取得できることが明らかであるときは例外的に認められます(宅建業法33条の2)。
    停止条件付契約は、何らかの条件を満たしたときに契約の効力が生じるものです。宅地建物を取得できることが明らかとは言えないため例外として認められていません。農地法5条の許可を条件とする売買契約も停止条件付契約に該当するため、本肢の他人物売買は宅建業法に違反する行為です(解釈運用の考え方-第33条の2第1号関係)。
    契約の効力の発生が条件に係るものについては適用除外とはしないこととしているが、ここに「条件」とは、いわゆる停止条件及び法定条件をいう。なお、農地法第5条の都道府県知事の許可を条件とする売買契約も「効力の発生が条件に係る契約」に該当する。
したがって正しいものの組合せは「イ、ウ」です。