宅建試験過去問題 平成24年試験 問37

問37

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
  2. Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
  3. Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。
  4. Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

正解 2

解説

  1. 誤り。当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合は、クーリング・オフをすることができません(宅建業法37条の2第1項2号)。
    申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
  2. [正しい]。まずBが買受けの申込みを行った喫茶店はクーリング・オフが認められている場所です。クーリング・オフは書面で告げられた日から起算して8日間行うことができます(宅建業法37条の2第1項1号)。
    本肢の場合、契約の3日後から起算して8日目がクーリングオフの期限になります。契約締結日から10日後はちょうど書面での告知から8日目に当たるため、クーリング・オフを行うことができます。
    買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
  3. 誤り。クーリング・オフに関する特約で宅建業法の規定よりも買主に不利なものは無効になります(宅建業法37条の2第4項)。クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意は、買主に著しく不利な特約ですので当該合意は無効になります。また、Bが買受けの申込みを行ったホテルのロビーはクーリング・オフが認められている場所ですので、A社はBからのクーリング・オフを拒むことはできません。
    前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
  4. 誤り。クーリング・オフによる契約の解除を行えるか否かは、買受けの申込みを行った場所で判断します。Bは、A社の事務所において買受けの申込みをしているため、クーリング・オフをすることはできません(宅建業法37条の2第1項)。
    宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
したがって正しい記述は[2]です。