宅建試験過去問題 平成13年試験 問41

問41

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。
  1. Bが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Aは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。
  2. Aが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で、Aが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が不可能となったときには、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。
  3. AB間の契約においては、「Aがマンションの引渡しができない場合には、当該手付金の全額を返還するので、Bの履行着手前にAが契約を解除してもBは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。
  4. Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をBから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。

正解 3

問題難易度
肢111.2%
肢27.1%
肢368.0%
肢413.7%

解説

  1. 正しい。代金に充当される金銭ならば、名目を問わず保全措置の対象となります。完成前物件の場合には、代金の5%(本問では200万円)または1,000万円を超える手付金等を受け取る前に保全措置が必要なので、手付金の授受前に申込証拠金と合わせた310万円について保全措置を講じる必要があります。
  2. 正しい。保存措置の1つである銀行等との「保証委託契約」は、売主である宅地建物取引業者に手付金等の返還債務が生じた場合に、その債務を銀行等が連帯保証するものです(宅建業法41条1項1号)。したがって、このタイプの保存措置であった場合には、銀行等に手付金全額の返還を直接請求することができます。
    銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。
  3. [誤り]。手付による売主側からの解除では、手付の倍額を買主に現に提供する必要があります。「当該手付金の全額を返還する」という特約は、上記規定よりも買主が受け取る金額が少なく不利ですので、売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合にはすることができません(宅建業法39条2項)。なお、民法では手付解除があった場合には損害賠償請求できないとしているので、後半の「損害賠償その他の金銭を請求しない」という部分は適法になります。
    宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
  4. 正しい。完成前物件の場合には、代金の5%(本問では200万円)または1,000万円を超える手付金等を受け取る前に保存措置が必要です。また追加で受け取る金銭(中間金、前受金等)についても、受け取る前に保全措置が必要です。よって、本問の場合、手付金300万円の受領前、中間金100万円の受領前のいずれの段階でも保全措置を講じなければなりません。
したがって誤っている記述は[3]です。