宅建試験過去問題 平成19年試験 問43

問43

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。
  2. 宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、手付金の受領前及び、中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
  3. 宅地建物取引業者Dは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Eから建物の売買の注文を受けた場合、Eから取引態様の問い合わせがなければ、Eに対して、取引態様を明示する必要はない。
  4. 宅地建物取引業者Fが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないGと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Fが契約の履行に着手していなくても、Gは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。

正解 2

解説

  1. 誤り。都市計画法に基づく許可を受ける前に売買契約を締結することはできません(宅建業法36条)。これは停止条件付売買契約であっても同様です。
    ※停止条件とは、指定条件の成就をもって法律行為が効力を生じる特約のことです。
    宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
  2. [正しい]。工事完了前の物件については、代金の5%以上の手付金等を受領する際には受領前に保全措置を講じる必要があります(宅建業法41条1項)。本肢の場合、売買代金の5%は「1億円×5%=500万円」であるため、手付金1,500万円を受領しようとするとき、中間金1,500万円を受領しようとするときの各段階で保全措置が必要となります。なお、残代金については所有権移転登記後であるため、保全措置は不要です。
  3. 誤り。広告時のみならず、注文を受けた時においても取引態様の別を明示する必要があります(宅建業法34条)。これは、宅地建物取引業者間においても省略することはできません。
    宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。
  4. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となって、宅地建物取引業者でない者と宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金がいかなる性質のものであつても解約手付とみなされます(宅建業法39条2項)。よって、解約手付である旨の定めがないときであっても、売主が契約の履行に着手していなければ、買主Gは手付の放棄により契約を解除することができます。
    宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
したがって正しい記述は[2]です。