宅建試験過去問題 平成18年試験 問38

問38

宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
  1. AはBと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。
  2. Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。
  3. Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。
  4. AはBと売買契約を締結する際、担保責任を負わない旨の特約をした。

正解 2

解説

  1. 違反しない。手付金の制限は、売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の取引に適用されます。宅地建物取引業者間である場合、売買代金の2割を超える金額を手付けとして受領することも可能です(宅建業法78条2項宅建業法39条1項)。
    第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
  2. [違反する]。建築確認前の売買契約は、宅地建物取引業者間であっても適用除外となりませんので、契約はできません(宅建業法36条)。
    宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない。
  3. 違反しない。宅地建物取引業者間では、自己所有でない建物につき、取得が明らかでないときや保全措置を講じていないときでも売買契約をすることも可能です(宅建業法78条2項、宅建業法33条の2)。
    宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
    一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
    二 当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。
  4. 違反しない。宅地建物取引業者間の場合、宅建業法40条の規定は適用除外となるので担保責任を負わないとする特約も可能です(宅建業法78条2項、宅建業法40条)。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
したがって違反するものは[2]です。