8種制限 (全66問中38問目)

No.38

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
  1. AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが当該住宅の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
  2. Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の欠陥の存在について説明し、売買契約においてAは当該欠陥について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
  3. AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
平成21年試験 問38
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解 2

問題難易度
肢116.8%
肢248.0%
肢37.2%
肢428.0%

解説

  1. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、契約不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、引渡しの日から2年以上とする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利な特約はできません(宅建業法40条)。「現状有姿で引き渡すとする特約」については有効ですが、「契約不適合を担保すべき責任を負わない特約」は無効となります。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
  2. 正しい。民法が定める売主の担保責任は「契約不適合責任」です。これは、引き渡された売買目的物が契約内容に適合していない場合に、買主が売主に対して履行の追完、代金減額、契約解除、損害賠償を請求できる権利です(民法562条~民法564条)。
    本ケースでは、建物の欠陥について事前に説明があり契約内容として明示されていたのですから、引き渡された建物は契約通りのもので、ここに契約不適合は存在しません。つまり、民法の規定においてその欠陥につき売主の契約不適合責任は生じません。本特約は民法の規定通りの内容であり、民法の規定よりも買主が不利にならないので有効となります。
  3. 誤り。宅建建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、契約不適合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間については、引渡しから2年以上とする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります(宅建業法40条)。契約不適合を担保すべき責任を負わないとする特約は、明らかに民法の規定より買主に不利ですから無効になります。
    無効になると特約が当初から存在しなかったことになるので、民法の規定が適用され、買主BがAの担保責任を追及するにはその不適合を知った時から1年以内にAに通知すれば良いことになります(民法566条)。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    2 前項の規定に反する特約は、無効とする。
    売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
したがって誤っているものの組合せは「ア、ウ」です。