宅建試験過去問題 平成19年試験 問42（改題）

問42

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は、B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金（Cの退去時にCに全額返還されるものとする。）は300万円とする。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しない。
  1. 建物が店舗用である場合、AがCから受け取ることができる報酬の限度額は、154,000円である。
  2. Aは、媒介報酬の限度額のほかに、Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。
  3. 建物が居住用である場合、AがB及びCから受け取ることができる報酬の限度額は、B及びCの承諾を得ているときを除き、それぞれ71,500円である。
  4. 定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。
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正解　3

問題難易度
肢121.1%
肢26.9%
肢359.5%
肢412.5%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：10 - 報酬関連

解説

  1. 誤り。居住用建物以外の貸借において売買代金とみなすことができる権利金は、返還を要しないものに限られます。本肢の保証金は全額返還予定なので、みなし計算を行うことはできません。通常どおり「借賃1月分＋消費税」が報酬限度額となるため、「13万円×1.1＝14万3,000円」が上限です。
  2. 誤り。法定の報酬限度額とは別に受領することができるのは、依頼者からの依頼によって行う特別な広告料金や物件調査に係る特別費用などに限定されています。通常の広告費用、通常の物件調査費用は宅地建物取引業者の負担となるので、依頼の有無にかかわらず、その料金を報酬に加算して受領することはできません（解釈運用-34条の2関係6⑤）。
    指定流通機構への情報登録はもちろんのこと、通常の広告、物件の調査等のための費用は、宅地建物取引業者の負担となる。
  3. [正しい]。賃借の代理・媒介では、依頼者の双方から受領できる報酬の合計額は「借賃1月分＋消費税」が上限です。また、居住用建物の貸借では依頼者の承諾を得ている場合を除き、一方の依頼者から受けることができる報酬額は「借賃0.5月分＋消費税」に制限されます。本肢は居住用建物の媒介なので、依頼者の承諾がある場合を除き、依頼者の一方から受領できる報酬額は「13万円÷2×1.1＝71,500円」が上限となります。
  4. 誤り。定期建物賃貸借では契約の更新がないため、終了後の再契約は新規契約として扱われます。この再契約を媒介等した宅地建物取引業者が受け取る報酬も、新規契約と同じ報酬規制に従うこととなります（解釈運用-46条1項関係）。
    定期建物賃貸借の再契約に関して宅地建物取引業者が受けることのできる報酬についても、新規の契約と同様に昭和４５年建設省告示の規定が適用されることとなる。
したがって正しい記述は[3]です。
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