宅建試験過去問題 令和元年試験 問3(改題)

問3

事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約不適合が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Bが当該契約不適合の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知った場合、当該契約不適合の存在を知った時から2年後にその旨をAに通知しても、BはAに対して担保責任を追及することができる。
  2. 建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合については、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるか否かにかかわらず、Bは契約不適合を理由に売買契約を解除することができる。
  3. Bが契約不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、契約不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
  4. AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して担保責任を追及することができる。

正解 1

解説

  1. [正しい]。契約不適合を3カ月とする特約は有効です。しかし、売主が知りながら告げなかった事実については、特約の有無にかかわらず責任を免れることができません(民法572条)。担保責任の追及期間は引渡しから1年が原則ですが、引渡し時に売主が悪意または重過失の事実には、1年という制限は適用されません(民法566条)。Aは建物引渡し時に、契約不適合の存在を知っていたのですから、買主は知った時から1年以内でなくても、当該請求権が消滅時効にかかるまでは売主の担保責任を追及できます。
    売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
    売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
  2. 誤り。売買の目的物に契約不適合があった場合、その契約不適合が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でなければ買主は契約解除を申し出ることができます(民法541条、民法542条)。契約不適合が軽微である場合は契約解除できませんが、本肢は「軽微であるか否かにかかわらず」としているので誤りです。
    当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
  3. 誤り。契約不適合を理由に売買契約を解除することができる場合でも、それに加えて損害賠償請求をすることができます(民法545条4項)。
    解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。
  4. 誤り。担保責任の追及は売主に対してのみ可能です(民法562~564条)。媒介者である宅地建物取引業者に対してはできません。
したがって正しい記述は[2]です。