宅建試験過去問題 平成19年試験 問11(改題)

問11

宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうちも民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. 売買契約に、契約不適合についてのAの担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった契約不適合については、Aは担保責任を負わなければならない。
  2. Bが不動産に契約不適合があることを発見しても、当該不適合が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないような不適合である場合には、Aは担保責任を負わない。
  3. Bが不動産に契約不適合があることを契約時に知っていた場合や、Bの過失により不動産に不適合があることに気付かず引渡しを受けてから不適合があることを知った場合でも、Aは担保責任を負う。
  4. 売買契約に、担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Bが担保責任を追及するときは、契約不適合があることを知ってから1年以内に行わなければならない。

正解 2

解説

  1. 正しい。担保責任を全部免責する旨の特約は有効ですが、当該特約を結んだ場合であっても、契約不適合につき悪意である(知りながら告げなかった)事実についてはその効力を有しません(民法572条)。
    売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
  2. [誤り]。契約不適合が「売買契約をした目的を達成することができない」とまではいえないようなものである場合であっても、損害賠償請求をすることは可能です。よって、一切の担保責任を負わないわけではありません(民法564条)。
    前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。
  3. 正しい。買主が担保責任を追求するために、主観的要件(善意や無過失)は要求されません。よって、契約不適合があることを契約時に知っていた場合であっても、その事実につき契約で合意していないのであれば知ったときから1年以内は売主に対して担保責任を追及できます。
  4. 正しい。担保責任の追求期間につき特約がない場合は、買主が契約不適合があることを知ったときから1年以内に行う必要があります(民法566条)。
    売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
したがって誤っている記述は[2]です。