宅建試験過去問題 平成19年試験 問11（改題）

問11

宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうちも民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. 売買契約に、契約不適合についてのAの担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった契約不適合については、Aは担保責任を負わなければならない。
  2. Bが不動産に契約不適合があることを発見しても、当該不適合が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないような不適合である場合には、Aは担保責任を負わない。
  3. Bが不動産に契約不適合があることを契約時に知っていた場合や、Bの過失により不動産に不適合があることに気付かず引渡しを受けてから不適合があることを知った場合でも、Aは担保責任を負うことがある。
  4. 売買契約に、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を通知すべき期間について特約を設けていない場合、Bが種類又は品質に関して担保責任を追及するときは、その不適合があることを知った時から1年以内にAに通知しなければならない。
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正解　2

問題難易度
肢15.9%
肢257.8%
肢321.6%
肢414.7%

分野

科目：A - 権利関係
細目：8 - 売買契約

解説

  1. 正しい。一般人同士の契約であれば、契約不適合責任を全部免責する旨の特約は有効です。しかし、当該特約がある場合であっても、契約不適合を知りながら告げなかった事実については、売主は責任を免れることができません（民法572条）。
    売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
    Bが当該契約不適合の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知った場合、当該契約不適合の存在を知った時から2年後にその旨をAに通知しても、BはAに対して担保責任を追及することができる。（R1-3-1）
    請負人が担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることはできない。（H29-7-4）
    請負契約の目的物たる建物の契約不適合について、Bが担保責任を負わない旨の特約をした場合には、Aは当該建物の契約不適合についてBの責任を一切追及することができなくなる。（H18-6-4）
  2. [誤り]。契約不適合が「売買契約をした目的を達成することができない」とまではいえないようなものである場合であっても、契約内容に適合するように履行の追完を請求したり、不適合の内容が軽微でない場合は契約解除したり、売主に帰責事由がある場合は損害賠償請求できます。よって、担保責任を負わないわけではありません（民法562条～民法564条）。
  3. 正しい。買主が担保責任を追求するために、主観的要件（善意や無過失）は要求されません。よって、その欠陥について契約で合意していない、すなわち欠陥がないことが前提の契約であれば、買主が契約不適合の事実を契約時に知っていた場合であっても、過失により知らなかった場合でも、売主に対して担保責任を追及できることがあります。
  4. 正しい。契約不適合責任に関する通知期間に関する特約がない場合、種類又は品質に関して売主の担保責任を追及したい買主は、その不適合があることを知ったときから1年以内にその旨を売主に通知する必要があります（民法566条）。
    売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
    目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをAが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、BはAの担保責任を追及することができる。（R3⑫-4-4）
    Bが甲土地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及する場合には、不適合を知った時から1年以内にAの当該責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、1年以内に訴訟を提起して当該責任を追及するまでの必要はない。（H20-9-3）
    売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、Aは甲土地の引渡しの日から2年以内にその不適合についてBから通知を受けたときのみ当該責任を負う旨を合意したとしても、Aが知っていたのにBに告げなかった不適合については、当該責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。（H20-9-4）
    Aが、この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、AはBに対して担保責任を追及することができなくなる。（H15-10-3）
    Bが、Aに対し、この不適合に基づく権利を行使するには、Bが不適合を知った時から1年以内にAに通知しなければならない。（H14-9-3）
したがって誤っている記述は[2]です。
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