宅建試験過去問題 平成17年試験 問42

問42

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
なお、当該宅地の分譲価額は4,000万円とする。
  1. Aは、手付金として400万円をBから受領したが、保全措置を講じなかった。
  2. Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。
  3. AとBは、「担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから2年間とする」旨の特約を定めた。
  4. AとBは、「宅地に契約不適合があった場合でも、その不適合がAの責めに帰すものでないときは、Aは担保責任を負わない」旨の特約を定めた。

正解 1

解説

  1. [正しい]。手付金の上限と保全措置の必要性の両面から考える必要があります。売買代金は4,000万円ですから手付金400万円は2割以下に収まっているので問題ありません。保全措置ですが、完成済み物件のときは受領する金額が代金の10%以下かつ1,000万円以下であれば不要となりますので問題ありません。本肢は「造成工事完了済み」であり、代金のちょうど10%なので保全措置は不要です。
  2. 誤り。代金の10%(400万円)を超えた場合、受領した金銭全額につき保全措置を講じる必要があります。よって、中間金600万円についてのみでなく、手付金と中間金を合わせた700万円について保存措置を講じる必要があります。
  3. 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者以外の買主と行う売買契約に際して担保責任の特約を定める場合、目的物の引渡しの日から期間2年以上とする場合を除き、民法の規定より買主に不利な特約は禁止されています(宅建業法40条1項)。
    本肢のように「売買契約を締結してから」とすると引渡日起算より担保期間が短くなるので違反行為となり、本特約は無効となります(宅建業法40条2項)。
    宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
    前項の規定に反する特約は、無効とする。
  4. 誤り。民法の規定では、売主の担保責任は原則として無過失責任とされており、売主に帰責事由がない場合でも責任を負います。本肢のように、担保責任を負うときをAに帰責事由がある場合に限定する特約は、民法の規定よりも著しく買主に不利なので、このような特約を定めることは宅建業法違反となります(宅建業法40条1項)。
したがって正しい記述は[1]です。