媒介契約（全32問中28問目）

No.28

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
平成15年試験　問43
  1. Aは、媒介により、売買契約を成立させたが、Bから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
  2. Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、Aは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。
  3. Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7日（休業日を含む。）以内に指定流通機構に登録する必要がある。
  4. 媒介契約の有効期間の満了に際して、BからAに更新の申出があった場合（その後の更新についても同様）、3月を限度として更新することができる。
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正解　4

問題難易度
肢13.2%
肢22.6%
肢321.1%
肢473.1%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：6 - 媒介契約

解説

  1. 誤り。媒介報酬を受領するまででは遅すぎます。指定流通機構への契約成立の通知は、売買契約が成立したときに遅滞なく行う必要があります（宅建業法34条の2第7項）。
    前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
    Aは当該中古住宅の売買契約が成立しても、当該中古住宅の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。（R6-32-1）
    AがBと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。（H28-27-2）
    A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない。（H23-31-4）
    Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。（H20-35-ウ）
    A社は、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。（H16-45-1）
  2. 誤り。専任媒介契約では、指定流通機構へ登録することが宅地建物取引業者の義務となっています（宅建業法34条の2第5項）。これは相手方から登録しなくてもよい旨の承諾を得ていても、免責されません。
    宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
    AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内（休業日数を含まない。）に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。（R3⑫-33-イ）
    Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。（R3⑩-38-ウ）
    AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内（Aの休業日を含まない。）に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。（R2⑫-28-ア）
    Aは、当該媒介契約を締結した場合、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。（R2⑩-38-3）
    Aは、Cが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Cと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。（H27-28-イ）
    Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。（H27-30-イ）
    Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。（H27-30-ウ）
    AがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。（H26-32-ア）
    A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。（H23-31-1）
    A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる（H23-31-2）
    Aは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。（H21-32-1）
    Aは、Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。（H19-39-3）
    「当該B所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは、その特約は無効である。（H12-37-3）
  3. 誤り。専任媒介契約では、指定流通機構への登録は休業日を除く7日以内に行う必要があります（宅建業法規則15条の10）。本肢は「休業日を含み7日」としているので誤りです。なお、民法の原則により契約初日はこの日数に算入されません。
    法第三十四条の二第五項の国土交通省令で定める期間は、専任媒介契約の締結の日から七日（専属専任媒介契約にあつては、五日）とする。
    ２　前項の期間の計算については、休業日数は算入しないものとする。
    Aは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め7日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。（R5-40-3）
    Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。（R1-31-ア）
    Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内（休業日を含まない。）に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。（H30-33-2）
    Aは、宅地建物取引業者でないEから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。（H28-41-4）
    AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内（専属専任媒介契約の場合は5日以内）に指定流通機構に登録しなければならない。（H13-38-2）
  4. [正しい]。専任媒介契約の有効期間は最長3ヵ月で、依頼者の申出により、満了後さらに3ヵ月を限度として更新することができます（宅建業法34条の2第3項宅建業法34条の2第4項）。
    依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
    前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
    本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。（R3⑩-38-ア）
    AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。（R1-31-イ）
    Aは、Bとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。（H22-33-3）
    Bの申出により、契約の有効期間を6月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。（H17-36-ア）
    Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月（専属専任媒介契約にあっては、1月）となる。（H12-37-2）
したがって正しい記述は[4]です。
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