宅建試験過去問題 令和3年10月試験 問38

問38

宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。
  1. 本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
  2. 当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。
  3. Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
  4. 本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解 4

問題難易度
肢18.2%
肢215.8%
肢324.6%
肢451.4%

解説

  1. 違反しない。専任媒介契約の有効期間は3カ月を超えることができませんが、一般媒介契約にはこの規制の適用がありません(宅建業法34条の2第3項)。したがって、有効期間を6カ月としても3カ月としても、仮に自動更新にしたとしても適法です。
    なお、国土交通省の標準専任媒介契約約款では、一般媒介契約の有効期間を、当事者で協議の上3ヶ月以内としているので、本肢もそれを意識して3カ月にしているのでしょう。
    依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
  2. 違反しない。業務処理状況の報告は、専任媒介契約を締結したときのみの義務です(宅建業法34条の2第9項)。一般媒介契約ではそもそも報告義務自体がないので、14日に1回以上の頻度で行っても何ら問題はありません。
    専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上(依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上)報告しなければならない。
  3. 違反しない。指定流通機構(レインズ)への登録義務があるのは専任媒介契約を締結したときのみであり、一般媒介契約では義務付けられていません(宅建業法34条の2第5項)。また、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡すのも専任媒介契約を締結したときのみの義務です(宅建業法34条の2第6項)。そもそも一般媒介契約ではどちらも義務付けられていませんから、登録を証する書面の交付が遅れたとしても法に違反することはありません。
    宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。
    前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
  4. 違反しない。宅建業法では売買・交換の媒介契約について規制していますが、貸借の媒介契約については特段の規制がありません。したがって、有効期間を定めない契約も可能です。
したがって違反しないものは「四つ」です。

逆に一般媒介契約で義務となっていることは、①媒介契約書に記名押印して交付する義務、②評価額に意見を述べるときに根拠を明らかにする義務、③売買・交換の申込みがあったときに遅滞なく依頼者に報告する義務だけです。