宅建六法（仮称) - 宅地建物取引業法

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法第31条の3（宅地建物取引士の設置）
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宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第50条第1項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
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前項の場合において、宅地建物取引業者（法人である場合においては、その役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。））が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなす。
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宅地建物取引業者は、第1項の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、2週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。
施行令
施行規則
解釈運用
第1条の2（添付書類）
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法第4条第2項第8号に規定する国土交通省令で定める書面は、次に掲げるものとする。
  1. 一　法第3条第1項の免許を受けようとする者（法人である場合においてはその役員並びに相談役及び顧問をいい、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合においてはその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員）を含む。）及び宅地建物取引業法施行令（昭和39年政令第383号。以下「令」という。）第2条の2で定める使用人が法第5条第1項第1号に規定する破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村（特別区を含む。以下同じ。）の長の証明書
  2. 二　法人である場合においては、相談役及び顧問の氏名及び住所並びに発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主又は出資の額の100分の5以上の額に相当する出資をしている者の氏名又は名称、住所及びその有する株式の数又はその者のなした出資の金額を記載した書面
  3. 三　事務所を使用する権原に関する書面
  4. 四　事務所付近の地図及び事務所の写真
  5. 五　法人である場合においては、相談役及び顧問の略歴を記載した書類
  6. 六　個人である場合（営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合に限る。）においては、その法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員）の略歴を記載した書類
  7. 七　事務所ごとに置かれる法第31条の3第1項に規定する宅地建物取引士の略歴を記載した書類
  8. 八　法第3条第1項の免許を受けようとする者（法人である場合においてはその役員）及び令第2条の2で定める使用人の氏名、住所並びに電話番号その他の連絡先を記載した書面
  9. 九　宅地建物取引業に従事する者の名簿
  10. 十　法人である場合においては法人税、個人である場合においては所得税の直前1年の各年度における納付すべき額及び納付済額を証する書面
  11. 十一　法人である場合においては、登記事項証明書
  12. 十二　個人である場合（営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であつて、その法定代理人が法人である場合に限る。）においては、その法定代理人の登記事項証明書
第15条の5の2（法第31条の3第1項の国土交通省令で定める場所）
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法第31条の3第1項の国土交通省令で定める場所は、次に掲げるもので、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。以下この項において同じ。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。
  1. 一　継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
  2. 二　宅地建物取引業者が10区画以上の一団の宅地又は10戸以上の一団の建物の分譲（以下この条、第16条の5及び第19条第1項において「一団の宅地建物の分譲」という。）を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
  3. 三　他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
  4. 四　宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所
第15条の5の3（法第31条の3第1項の国土交通省令で定める数）
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法第31条の3第1項の国土交通省令で定める数は、事務所にあつては当該事務所において宅地建物取引業者の業務に従事する者の数に対する同項に規定する宅地建物取引士（同条第2項の規定によりその者とみなされる者を含む。）の数の割合が5分の1以上となる数、前条に規定する場所にあつては1以上とする。
第16条の5（法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所）
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法第37条の2第1項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に掲げるものとする。
  1. 一　次に掲げる場所のうち、法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの
    1. 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
    2. 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。）を設置して行う場合にあつては、その案内所
    3. 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
    4. 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
    5. 当該宅地建物取引業者（当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。）が法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべき場所（土地に定着する建物内のものに限る。）で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所
  2. 二　当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所
第19条（標識の掲示等）
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法第50条第1項の規定により宅地建物取引業者が掲げる標識の様式は、次の各号に掲げる場所の区分に応じ、当該各号に掲げる様式とする。
  1. 一　事務所
  2. 二　別記様式第9号
  3. 三　前項第1号、第3号又は第5号に規定する場所で法第31条の3第1項の規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべきもの
  4. 四　別記様式第10号
  5. 五　前項第1号、第3号又は第5号に規定する場所で前号に規定するもの以外のもの
  6. 六　別記様式第10号の二
第31条（信託会社等の届出）
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法第77条第3項又は令第9条第3項の規定による届出は、次の各号に掲げる事項（法第77条第3項の規定による届出にあつては第5号に掲げる事項を除く。）を記載した届出書により行うものとする。
  1. 一　商号
  2. 二　役員の氏名及び令第2条の2で定める使用人があるときは、その者の氏名
  3. 三　事務所の名称及び所在地
  4. 四　前号の事務所ごとに置かれる法第31条の3第1項に規定する宅地建物取引士の氏名
  5. 五　金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（昭和18年法律第43号。以下この条において「兼営法」という。）第1条第1項に規定する信託業務のうち宅地建物取引業として行おうとするものの内容
第３１条の３第１項関係
1事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所について（規則第１５条の５の２関係）
  1. 規則第１５条の５の２各号に掲げる場所における「契約の締結」について本条各号に掲げる場所において、宅地建物の売買若しくは交換の契約又は宅地建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結する際には、当該場所で取り扱う物件について、契約を締結する権限の委任を受けた者を置くものであるか、又は契約締結権限を有する者が派遣されているものとする。
  2. 「契約の申込み」について「契約の申込み」とは、契約を締結する意思を表示することをいい、物件の購入のための抽選の申込み等金銭の授受を伴わないものも含まれることとする。
  3. 規則第１５条の５の２第１号関係本号に該当する場所は、令第１条の２と同等程度の事務所としての物的施設を有してはいるが、宅地建物取引業に係る契約締結権限を有する者が置かれない場所であり、特定の物件の契約又は申込みの受付等を行う場所、特定のプロジェクトを実施するための現地の出張所等が該当し、不特定の物件の契約を行う等継続的に取引の相手方に対して契約締結権限を行使する者が置かれることとなる場合は、令第１条の２第２号に規定する「事務所」に該当するものとする。
  4. 規則第１５条の５の２第４号関係本号に該当する場所は、宅地建物の取引や媒介契約の申込みを行う不動産フェア、宅地建物の買い換え・住み替えの相談会、1時に多数の顧客が対象となる場合に設けられる抽選会、売買契約の事務処理等を行う場所その他催しとして期間を限って開催されるものとする。
  5. その他
    1. 複数の宅地建物取引業者が設置する案内所について同一の物件について、売主である宅地建物取引業者及び媒介又は代理を行う宅地建物取引業者が同一の場所において業務を行う場合には、いずれかの宅地建物取引業者が専任の宅地建物取引士を１人以上置けば法第３１条の３第１項の要件を満たすものとする。なお、不動産フェア等複数の宅地建物取引業者が異なる物件を取り扱う場合には、各宅地建物取引業者ごとに１人以上の専任の宅地建物取引士を置くものとする。
    2. 臨時に開設する案内所について週末に宅地建物取引士や契約締結権者が出張して申込みの受付や契約の締結を行う別荘の現地案内所等、週末にのみ営業を行うような場所についても、専任の宅地建物取引士を置くものとする。
2業務に従事する者の範囲について（規則第１５条の５の３関係）
  1. 宅地建物取引業のみを営む者の場合について原則として、代表者、役員（非常勤の役員を除く。）及びすべての従業員等が含まれ、受付、秘書、運転手等の業務に従事する者も対象となるが、宅地建物の取引に直接的な関係が乏しい業務に臨時的に従事する者はこれに該当しないこととする。
  2. 他の業種を兼業している者の場合について代表者、宅地建物取引業を担当する役員（非常勤の役員及び主として他の業種も担当し宅地建物取引業の業務の比重が小さい役員を除く。）及び宅地建物取引業の業務に従事する者が含まれ、宅地建物取引業を主として営む者にあっては、全体を統括する一般管理部門の職員も該当することとする。
3「専任の宅地建物取引士」の専任性について
「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。ＩＴの活用等により適切な業務ができる体制を確保した上で、宅地建物取引業者の事務所以外において通常の勤務時間を勤務する場合を含む。）して、専ら当該事務所に係る宅地建物取引業の業務に従事する状態をいう。ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において1時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものとする。また、同様に、当該事務所において1時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に、ＩＴの活用等により、同一の宅地建物取引業者の他の事務所に係る宅地建物取引業の業務に従事することは差し支えないが、この場合において、当該他の事務所における専任の宅地建物取引士を兼ねることができるわけではないことに留意すること。さらに、宅地建物取引業の事務所が建築士事務所、建設業の営業所等を兼ね、当該事務所における宅地建物取引士が建築士法、建設業法等の法令により専任を要する業務に従事しようとする場合及び個人の宅地建物取引業者が宅地建物取引士となっている宅地建物取引業の事務所において、当該個人が同一の場所において土地家屋調査士、行政書士等の業務をあわせて行おうとする場合等については、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるものを除き、専任の宅地建物取引士とは認められないものとする。なお、宅地建物取引業を営む事務所における専任の宅地建物取引士が、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第１２条第１項の規定により選任される業務管理者を兼務している場合において、当該業務管理者としての賃貸住宅管理業に係る業務に従事することや、宅地建物取引業を営む事務所が「第３４条の２関係１１」に従って媒介業務以外の不動産取引に関連する業務を行う場合において、当該事務所における専任の宅地建物取引士が、当該業務に従事することは差し支えない。
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