宅建試験過去問題 平成22年試験 問4

問4

AがBから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるCがAに対して連絡してきた。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
  1. CもBから甲土地を購入しており、その売買契約書の日付とBA間の売買契約書の日付が同じである場合、登記がなくても、契約締結の時刻が早い方が所有権を主張することができる。
  2. 甲土地はCからB、BからAと売却されており、CB間の売買契約がBの強迫により締結されたことを理由として取り消された場合には、BA間の売買契約締結の時期にかかわらず、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。
  3. Cが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にBA間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。
  4. Cは債権者の追及を逃れるために売買契約の実態はないのに登記だけBに移し、Bがそれに乗じてAとの間で売買契約を締結した場合には、CB間の売買契約が存在しない以上、Aは所有権を主張することができない。
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正解　3

問題難易度
肢16.1%
肢239.4%
肢349.6%
肢44.9%

分野

科目：A - 権利関係
細目：5 - 所有権・共有・占有権・用益物権

解説

  1. 誤り。不動産が二重に譲渡された場合は、2人の買主が両立し得ない所有権を主張し合う関係、いわゆる対抗関係になります。民法では、不動産の物権は登記を備えることによって第三者に対抗できるとしているので、この規定に則り登記の早い方が権利を主張できます。契約締結時刻の先後は関係ありません（民法177条）。
    不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
    甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。（R1-1-1）
    ①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。（H29-10-4）
    Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。（H28-3-1）
    Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。（H24-6-3）
    CはBとの間で売買契約を締結して所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はAであって、Bが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、Aは所有者であることをCに対して主張できる。（H20-2-1）
    Aを所有者とする甲土地につき、AがGとの間で10月1日に、Hとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、G、H共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。（H19-3-4）
    Cが、AB間の売買の事実を知らずにAから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。（H15-3-1）
  2. 誤り。BA間の契約が取消しの前であるか後であるかによって権利関係が異なります。
    Cの取消し前にBA間の契約
    元の所有者Cが権利を主張できる
    Cの取消し後にBA間の契約
    元の所有者Cと転得者であるAで、先に登記した方が権利を主張できる
    BA間の契約が取消し後である場合は、Cは登記をしなければAに対抗できません（大判昭17.9.30）。これは、取消しによる無効の遡及効が取消し前に登場した利害関係者に限定されるからです。
    契約の取消後の第三者には、登記を備えなければ対抗することができない
    AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消した後、CがBから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えた場合、AC間の関係は対抗問題となり、Aは、いわゆる背信的悪意者ではないCに対して、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。（R1-2-1）
    AがBにだまされたとして詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消した後、Bが甲土地をAに返還せずにDに転売してDが所有権移転登記を備えても、AはDから甲土地を取り戻すことができる。（H23-1-3）
    不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。（H19-6-1）
  3. [正しい]。時効取得者は、時効完成前に移転登記を備えた第三者に対して、登記なくして所有権を主張することが可能です（最判昭41.11.22）。これは、Bから甲土地の譲渡を受けたAは時効完成時の所有者であり、取得時効により所有権を失う当事者であるとされているからです。
    不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。
    AがCに対して甲土地を売却し、Cが所有権移転登記を備えた後にBの取得時効が完成した場合には、Bは登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をCに対抗することができる。（R5-6-ア）
    Bが甲土地の所有権を時効取得した場合、Bは登記を備えなければ、その所有権を時効完成時において所有者であったCに対抗することはできない。（R4-10-4）
    第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。（R3⑫-6-3）
    Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。（R1-1-4）
    Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。（H27-4-3）
    甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。（H24-6-1）
  4. 誤り。CB間の売買契約は両者が通じて行った仮装のものですので通謀虚偽表示に当たります。通謀虚偽表示があった場合、第三者が悪意であれば無効を主張できますが、第三者が善意であれば無効を主張できません（民法94条）。よって、第三者であるAが善意であるときには、Aは甲土地の所有権を主張できることになります。本肢は条件にかかわらず「できない」としているので誤りです。
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    相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
    ２　前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
    AB間の売買契約が仮装譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。（H30-1-3）
    善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cがいまだ登記を備えていなくても、AはAB間売買契約の無効をCに主張することができない。（H27-2-1）
    DはBとの間で売買契約を締結したが、AB間の所有権移転登記はAとBが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、DがAB間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Dが所有権移転登記を備えていなければ、Aは所有者であることをDに対して主張できる。（H20-2-2）
したがって正しい記述は[3]です。
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