宅建試験過去問題 平成27年試験 問4

問4

A所有の甲土地を占有しているBによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
  1. Bが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
  2. Bの父が11年間所有の意思を持って平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが相続によりその占有を承継し、引き続き9年間所有の意思を持って平穏かつ公然に占有していても、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。
  3. Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
  4. 甲土地が農地である場合、BがAと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。

正解 3

解説

  1. 誤り。時効によって所有権を取得するには「所有の意思」を持っている必要があります(民法第162条)。
    賃料を払い続けているBには「所有の意思」より「賃借人として占有(他主占有)」する意思があると判断できるため、Bは甲土地の所有権を時効取得できません。
    二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
    2 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
  2. 誤り。占有が承継された場合、自己の占有期間のみを主張することも、前占有者の占有期間も自己の占有期間に算入して主張することもできます(民法187条1項)。
    Bの父の11年間とBの9年間を合わせると占有期間は20年間となり、時効取得の期間の要件は満たされます。したがって、Bは甲土地の所有権を時効取得できます。
    占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。
  3. [正しい]。Bの時効完成前に所有権移転登記を備えたCは、Bにとって時効完成前の第三者にあたります。
    したがって、対抗関係は生じず、BはCに対し、登記を備えていなくても甲土地の所有権を主張できます(最判昭41.11.22)。
    時効完成の前後で第三者に対する対抗要件が変わるので注意が必要です。
    不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。
  4. 誤り。判例により農地法の許可がなくても賃借権の時効取得が可能です(最判平16.7.13)。
    判決文によると、農地法の趣旨に照らし、耕作をしてきた事実があり、農地法による規制の趣旨に反するものではないことが理由としてあげられています。
    本肢は、土地賃借権も時効取得が可能(民法163条最判昭43.10.8)であり、法令による規制は目的があることを理解しているかを問うています。
    時効による農地の賃借権の取得については,農地法3条の規定の適用はない。
    所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い二十年又は十年を経過した後、その権利を取得する。
    土地の継続的な用益という外形的事実が存在し、かつ、それが賃借の意思に基づくことが客観的に表現されているときは、土地賃借権を時効により取得することができる。
したがって正しい記述は[3]です。