宅建試験過去問題 平成26年試験 問38

問38

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. Aは、喫茶店でBから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その7日後にBから契約の解除の書面を受けた場合、Aは、代金全部の支払を受け、当該宅地をBに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。
  2. Aは、Bが指定した喫茶店でBから買受けの申込みを受け、Bにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、7日が経過した。この場合、Bが指定した場所で契約を締結しているので、Aは、契約の解除を拒むことができる。
  3. Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Aの事務所で契約を締結しているので、Bは、契約の解除をすることができない。
  4. Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
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正解　4

問題難易度
肢16.7%
肢28.2%
肢36.3%
肢478.8%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：9 - 8種制限

解説

  1. 誤り。喫茶店は事務所等ではないのでクーリング・オフの適用がある場所です。しかし、買主が物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときはクーリング・オフできなくなります（宅建業法37条の2第1項2号）。よって、代金全部の支払を受け、物件を買主Bに引き渡している場合、宅地建物取引業者Aはクーリング・オフによる契約の解除を拒むことができます。
    申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
    買受けの申込みをした者が、売買契約締結後、当該宅地の引渡しを受けた場合、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。（R4-38-1）
    Bは、10区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、2日後、A社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、A社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。（H25-34-4）
    Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。（H24-37-1）
    買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80％を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。（H20-39-4）
    買主Eは、自ら指定したレストランで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に代金の全部を支払った。その6日後、Eは、宅地の引渡しを受ける前にクーリング・オフの書面を送付したが、Aは、代金の全部が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。（H15-39-4）
    Bが、売買契約を締結した後、Aから宅地の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告知を受けていないときでも、Bは、当該売買契約を解除することができない。（H12-41-4）
  2. 誤り。喫茶店は事務所等ではないのでクーリング・オフの適用がある場所です。また、クーリング・オフできる期間は、クーリング・オフできる旨及びその方法を書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでです。
    本肢は、喫茶店で買受けの申込みを受けており、その後、クーリング・オフについて何も告げていません。クーリング・オフについて何も告げていない場合には、申込み日や契約日から何日が経過していても、クーリング・オフによる契約の解除を拒むことはできません。
  3. 誤り。クーリング・オフができるか否かは買受けの申込みを受けた場所で判定します。仮設テント張りの案内所はクーリング・オフの適用がある場所なので、Bはクーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して8日以内であれば契約解除をすることができます。
  4. [正しい]。クーリング・オフ期間の延長は、買主に有利となる特約なので有効に定めることができます（宅建業法37条の2第4項）。そして、買受けの申込みをしたのが仮設テント張りの案内所なのでクーリング・オフの適用があります。よって、書面で告げられた日から10日後であっても買主Bは契約解除をすることができます。
    前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。
    Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。（R3⑫-43-2）
    Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。（R2⑫-39-3）
    Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。（H24-37-3）
したがって正しい記述は[4]です。
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