宅建試験過去問題 平成21年試験 問12

問12

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
  1. BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借を解除できる。
  2. 期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
  3. Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張できるのに対し、Cは甲建物の引き渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
  4. Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

正解 2

解説

AB間の賃貸借には借地借家法が適用されますが、AC間の無償貸借契約には借地借家法が適用されないため、民法の規定に従い判断します。
  1. 正しい。
    [AB間の賃貸借]
    原則的に、賃借人は賃貸人の承諾なしに第三者に転貸することはできず、この規定に違反して転貸等が行われた場合には賃借人は契約解除できます(民法612条)。
    ただし、判例では、賃借人が賃貸人に無断で建物を転貸した場合であっても、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、賃貸人は賃貸借契約を解除できないとしています(最判昭28.9.25)。

    [AC間の使用貸借]
    使用貸借の場合、上記のような規定はありません。
    賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。
  2. [誤り]。
    [AB間の賃貸借]
    賃貸人からの解約申入れは、正当事由があるときに限られます(借地借家法28条)。

    [AC間の使用貸借]
    民法の規定によれば、返還時期の定めがある使用貸借の場合、使用目的や収益を終えたときに返還することを要します。また、貸主は目的の使用収益をするのに足りる期間を経過したと認められる場合には返還請求をすることができます。なお、返還時期も目的も定めていなかった場合、貸主はいつでも返還請求できます(民法597条)。
    AC間の貸借契約には「適当な家屋に移るまでの一時的な居住」という目的があるため、貸主Aは、その目的を達するのに足りる期間を経過した後でなければ返還請求をできません。本肢は「いつでも返還を請求できる」としているため誤りです。
    建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
    借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
    2 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。
    3 当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。
  3. 正しい。
    [AB間の賃貸借]
    建物の賃貸借の場合、建物の引渡しがあったときは、登記がなくとも賃借権を第三者に対抗できます(借地借家法31条)。

    [AC間の使用貸借]
    上記の規定は、賃貸借のみに適用されるため、使用貸借の場合には使用借権を主張することができません。
    建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
  4. 正しい。
    [AB間の賃貸借]
    賃借人が死亡した場合、その賃借権は相続人に相続されます(民法896条)。

    [AC間の使用貸借]
    使用貸借は借主の死亡により終了します(民法599条)。
    相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。
    使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。
したがって誤っている記述は[2]です。