宅建試験過去問題 平成12年試験 問12

問12

Aが、B所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. Aが、建物に自ら居住せず、Bの承諾を得て第三者に転貸し、居住させているときは、Aは、Bからその建物を買い受けた者に対し、賃借権を対抗することができない。
  2. Aが建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸によりBに不利となるおそれがないにもかかわらず、Bが承諾を与えないときは、裁判所は、Aの申立てにより、Bの承諾に代わる許可を与えることができる。
  3. 建物の転貸借がされている場合(転借人C)において、AB間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは、Bは、Cにその旨通知しないと、Aに対しても、契約の終了を主張することができない。
  4. Bの建物がDからの借地上にあり、Bの借地権の存続期間の満了によりAが土地を明け渡すべきときは、Aが期間満了をその1年前までに知らなかった場合に限り、Aは、裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。

正解 4

解説

  1. 誤り。借地借家法では建物の引渡しがあったときに建物賃貸借の対抗要件を得るとしていますが、この建物の引渡しとは占有権の取得だと考えることができます。Aは第三者(転借人)を介して適法に建物を間接占有しているので、賃借権の対抗要件を備えています。よってAは、その後Bから建物の譲渡を受けた者に対して賃借権を対抗することができます(借地借家法31条)。
    建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
  2. 誤り。賃借権を譲渡したり第三者に転貸する際には賃貸人の承諾が必要です(民法612条)。借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡したときには、その第三者への借権の譲渡・転貸について裁判所の許可を求めることができますが、建物の転貸借に関してはこのような規定はありません。
    賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
  3. 誤り。建物が転貸借されていて、建物の原賃貸借契約が期間満了または合意解除によって終了する場合、原賃貸人は転借人に対してその旨の通知をしなければ、転借人に対して賃貸借契約の終了を対抗できません。転借人の保護のためです(借地借家法34条1項)。転借人Cに対抗できないというだけで、賃借人Aに対しては正当事由を備えた更新拒絶なので賃貸借契約の終了を対抗できます。
    転借人への通知後6月後に転貸借は終了するとされているので、期間満了と同時に転貸借契約を終了させたい場合には、その6月前までに転借人に対して通知を行う必要があります。
    建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
  4. [正しい]。借地上の建物の賃借人が、借地権の終了を終了の1年前までに知らなかった場合、裁判所は借地上の建物の賃借人がそれを知った日から1年以内で土地の明渡しを猶予する期限を設定することができます。借地権の終了を知らなかった借地上の建物の賃借人を保護するためです(借地借家法35条1項)。
    よって、借地上にBの建物があり、その建物を賃借していたAが借地権の終了を知らなかった場合には、土地の明渡しにつき猶予を裁判所に請求することができます。
    借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
したがって正しい記述は[4]です。