宅建試験過去問題 平成20年試験 問4

問4

Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である令和4年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
  1. AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
  2. 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
  3. AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
  4. Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

正解 4

問題難易度
肢118.3%
肢220.6%
肢39.5%
肢451.6%

解説

  1. 誤り。抵当権者は被担保債権に債務不履行があった場合、賃貸された抵当不動産の賃料債権について物上代位することができます(最判平1.10.17)。しかし、賃貸借契約を解除することはできません。
    補足すると、Cの賃貸借は抵当権設定の後なので、Cは競売の買受人に対して賃借権を対抗することはできませんが、買受けの時から6カ月は甲建物の明渡しが猶予されます。逆を言えば、Cは買受けの時から6カ月以内に甲建物を明け渡す必要がありますが、これは契約解除には当たりません。
    抵当権の目的不動産が賃貸された場合においては、抵当権者は、民法三七二条、三〇四条の規定の趣旨に従い、目的不動産の賃借人が供託した賃料の還付請求権についても抵当権を行使することができるものと解するのが相当である。
  2. 誤り。抵当権設定前に設定された建物の賃借権は、対抗要件(賃借権の登記または建物の引渡し)を備えていれば抵当権者や競売の買受人に対抗できます。しかし、抵当権設定後になされた賃借権は、これを対抗することができません。
    AC間の賃貸借契約は抵当権設定に締結されていますので、賃借人Cは競売の買受人であるDに賃借権を対抗できません。
  3. 誤り。抵当権の順位は、当事者同士が合意し、登記すれば変更できます。抵当権順位を変更すれば、Eが優先的に債権全額の回収をすることも可能です(民法373条民法374条)。
    同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。
    抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
  4. [正しい]。賃借権の目的である建物が賃借人に引渡し済(鍵を渡している等)であれば、賃借人は、新たな所有者に対して建物の賃借権を対抗することができます(借地借家法31条1項)。本肢の場合、建物の引渡しを終えているため、CはFに対して賃借権を対抗できます。
    建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
したがって正しい記述は[4]です。