宅建試験過去問題 平成20年試験 問4

問4

Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である令和5年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
  1. AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
  2. 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
  3. AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
  4. Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
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正解　4

問題難易度
肢118.3%
肢220.6%
肢39.5%
肢451.6%

分野

科目：A - 権利関係
細目：6 - 担保物権

解説

  1. 誤り。抵当権者は、被担保債権に債務不履行があった場合、賃貸された抵当不動産の賃料債権について物上代位することができます（最判平1.10.17）。しかし、賃貸借契約を解除することはできません。
    補足すると、Cの賃貸借は抵当権設定の後なので、Cは競売の買受人に対して賃借権を対抗することはできませんが、買受けの時から6カ月は甲建物の明渡しが猶予されます。逆を言えば、Cは買受けの時から6カ月以内に甲建物を明け渡す必要がありますが、これは契約解除には当たりません。
    抵当権の目的不動産が賃貸された場合においては、抵当権者は、民法三七二条、三〇四条の規定の趣旨に従い、目的不動産の賃借人が供託した賃料の還付請求権についても抵当権を行使することができるものと解するのが相当である。
  2. 誤り。抵当権設定前に設定された建物の賃借権は、対抗要件（賃借権の登記または建物の引渡し）を有していれば抵当権者や競売の買受人に対抗できます。しかし、AC間の賃貸借契約は抵当権設定後に締結されているので、賃借人Cは競売の買受人であるDに賃借権を対抗できません。
    Cのような対抗要件を有しない建物の賃借人を保護するため、競売の買受人に対する建物の引渡しは6か月猶予されることになっています（民法395条1項）。建物についての短期賃貸借期間の限度は3年ですから、そこまで賃借することはできません（民法602条3号）。
    抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
    処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、当該各号に定める期間とする。
    …
    三　建物の賃貸借　三年
    本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。（R3⑫-10-3）
    Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要がない。（H22-5-3）
  3. 誤り。抵当権の順位は、当事者同士が合意して登記すれば変更できます（民法376条）。よって、BE間の同意により抵当権順位を変更すれば、EがBに優先して配当を受けることができます。また、抵当権の譲渡や放棄によって二者間で配当額を調整する方法も使えます（民法374条）。BからEに抵当権の順位の譲渡をする約定を取り付ければ、Eが優先的に債権全額の回収をすることが可能です。
    抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
    抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保とし、又は同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権若しくはその順位を譲渡し、若しくは放棄することができる。
  4. [正しい]。賃借権の目的である建物が賃借人に引渡し済（鍵を渡している等）であれば、賃借人は、新たな所有者に対して建物の賃借権を対抗することができます（借地借家法31条）。本肢の場合、建物の引渡しを終えているため、CはFに対して賃借権を対抗できます。
    建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
    本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。（R4-12-2）
    本件契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。（H22-12-1）
    Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張できるのに対し、Cは甲建物の引き渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。（H21-12-3）
    賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。（H19-14-4）
    借地権の期間満了に伴い、Bが建物買取請求権を適法に行使した場合、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。（H18-14-2）
    Aが、建物に自ら居住せず、Bの承諾を得て第三者に転貸し、居住させているときは、Aは、Bからその建物を買い受けた者に対し、賃借権を対抗することができない。（H12-12-1）
したがって正しい記述は[4]です。
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