宅建試験過去問題 平成12年試験 問13

問13

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. 区分所有者が管理者を選任する場合は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
  2. 建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した場合において、滅失した共用部分を復旧するときは、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
  3. 共用部分の変更(改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。)は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
  4. 管理者をその職務に関し区分所有者のために原告又は被告とする場合は、集会の決議の方法で決することが必要で、規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。

正解 3

解説

  1. 誤り。規約で別段の定めをすることにより、集会の決議以外の方法でも管理者の選任が可能です(区分所有法25条1項)。ちなみに区分所有法上の管理者は、標準管理規約の理事長としての扱いとほぼ同義になります。
    区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
  2. 誤り。滅失の程度が建物価格の1/2以下であれば、単独の区分所有者が滅失した共用部分や自己専有部分を復旧できます。ただし、規約に別段の定めがなく、工事着手前に共用部分の復旧について集会の決議があった場合にはそちらが優先されます(区分所有法61条1項)。各区分所有者が単独でできるというのが原則なので、集会の決議の方法で決することが必要というわけではありません。
    なお、1/2超の滅失では区分所有者単独で復旧することができず、区分所有者及び議決権の4分の3以上の特別決議が必要となります。
    建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
  3. [正しい]。形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更には、区分所有者及び議決権の4分の3以上の集会の特別決議の方法で決することになっています(区分所有法17条)。
    本肢の事例は「著しく多額の費用を要しないものを除く」、すなわち著しく多額の費用を要する変更ですので、この特別決議の対象となります。特別決議案件は、規約で別段の定めをすることはできず、この共用部分の重大変更についても、定足数としての区分所有者の数は過半数まで減ずることができますが、集会の決議以外の方法を定めることはできません。
    共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
  4. 誤り。管理者が区分所有者を代表して原告・被告となる場合には、規約の定めまたは集会の決議によることが必要です(区分所有法26条4項)。規約の定めによる方法でもOKなので本肢は誤りです。
    管理者は、規約又は集会の決議により、その職務(第二項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
したがって正しい記述は[3]です。