媒介契約（全31問中18問目）

No.18

宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
  1. A社が、Bとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。
  2. A社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
  3. A社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。
平成25年試験　問28
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし
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正解　2

問題難易度
肢18.6%
肢278.5%
肢311.6%
肢41.3%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：6 - 媒介契約

解説

  1. 誤り。宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の売買の契約が成立したときは、遅滞なく、①登録番号、②取引価格、③契約成立日を指定流通機構に通知しなければなりません（宅建業法規則15条の13）。売主及び買主の氏名は、専任媒介契約締結時の通知事項、契約成立時の通知事項のどちらにも含まれていないので誤りです。
    法第三十四条の二第七項の規定による通知は、次に掲げる事項について行うものとする。
    一　登録番号
    二　宅地又は建物の取引価格
    三　売買又は交換の契約の成立した年月日
    A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。（H24-29-1）
    Aは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。（H21-32-4）
  2. 正しい。宅地建物取引業者が売買の媒介契約を締結し、依頼主に対して、物件を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにしなければなりません（宅建業法34条の2第2項）。根拠の明示は口頭でも書面でも構いませんが、価格査定マニュアルや同種の取引事例等の合理的な説明がつくものでなくてはなりません。
    宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
    AがBに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもどちらでもよい。（R4-42-2）
    AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。（R3⑫-33-エ）
    AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。（R2⑫-28-エ）
    Aは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。（R2⑩-38-2）
    Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。（H30-33-3）
    A社がBと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。（H24-29-4）
    Aは、Bとの間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。（H19-39-2）
    AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。（H16-39-3）
    Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。（H13-38-3）
    Aが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Aは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。（H12-36-3）
  3. 正しい。専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新することができます（自動更新はNG）。ただし、専任媒介契約の有効期間は3か月を上限であるため、更新時も上限の3月を超える有効期間を定めることはできません（宅建業法34条の2第4項）。
    前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
    Aが、Bとの間で締結した専任媒介契約については、Bからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から3か月を超える内容に定めることができる。（R4-31-3）
    本件媒介契約の有効期間について、あらかじめBからの書面による申出があるときは、3か月を超える期間を定めることができる。（R4-42-3）
    Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。（R2⑩-29-ウ）
    当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。（H29-43-イ）
    AがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。（H26-32-ウ）
    Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。（H22-33-2）
    Aは、Bとの間で有効期間を2か月とする専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。（H19-39-4）
    媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことはできない。（H16-39-2）
    AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の満了に際して、Bからの更新の申出がなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめBの承諾を得ておかなければならない。（H13-38-4）
したがって正しい記述は「二つ」です。
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