宅建試験過去問題 令和2年10月試験 問31

問31

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
  1. 建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。
  2. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているか照会を行ったにもかかわらず、その存在の有無が分からないときは、宅地建物取引業者自らが石綿の使用の有無の調査を実施し、その結果を説明しなければならない。
  3. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは、建物状況調査を実施しているかどうかを説明しなければならないが、実施している場合その結果の概要を説明する必要はない。
  4. 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、説明しなくてよい。

正解 1

解説

  1. [正しい]。「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」は、土地・建物および売買・交換・貸借を問わず必須記載事項です(宅建業法35条1項9号)。
  2. 誤り。建物の取引では、石綿の使用有無について調査結果が記録されている場合にその内容を説明する必要があります(施行規則16条の4の3第4号)。ただし、この説明義務は当該調査の実施自体を宅地建物取引業者に義務付けるものではないので、宅地建物取引業者自らが調査を実施する必要はありません。
    売主や所有者、管理業者、施行業者等に照会しても調査記録の存在が判明しない場合には、その旨を説明すれば説明義務は果たされます(解釈運用の考え方-第35条第1項第14号関係)。
    本説明義務については、売主及び所有者に当該調査の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合、管理業者及び施工会社にも問い合わせた上、存在しないことが確認された場合又はその存在が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。
    なお、本説明義務については、石綿の使用の有無の調査の実施自体を宅地建物取引業者に義務付けるものではないことに留意すること。
  3. 誤り。既存建物の取引では、その建物が過去1年以内に建物状況調査を実施しているかどうか、および実施している場合にはその結果の概要(劣化事象等の有無)を説明しなければなりません(宅建業法35条1項6号の2イ)。なお、過去1年以内に複数回の建物状況調査を実施している場合には、原則として直近のものが説明の対象となります。
    肢2と同じく、売主等に照会しても実施の有無が判明しない場合は、その旨を説明すれば説明義務を果たしたことになります(解釈運用の考え方-第35条第1項第6号の2関係)。
    建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
    本説明義務については、売主等に建物状況調査の実施の有無を照会し、必要に応じて管理組合及び管理業者にも問い合わせた上、実施の有無が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。
  4. 誤り。区分所有建物の貸借では、区分所有建物に固有の重要事項説明事項のうち「専有部分の利用制限の定め」と「管理委託先の氏名(商号)・住所」のみ必須説明事項となります(施行規則16条の2第3号)。利用制限の定めの例としては、事業用としての利用の禁止、フローリングへの貼替工事、ペット飼育、ピアノ使用等の禁止又は制限などが該当します(解釈運用の考え方-第35条第1項第6号関係)。借主にも区分所有建物の使用ルールを順守する義務があるため、重要事項として説明事項となっています。
    「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め」には、例えば、居住用に限り事業用としての利用の禁止、フローリングへの貼替工事、ペット飼育、ピアノ使用等の禁止又は制限に関する規約上の定めが該当する。
したがって正しい記述は[1]です。