宅建試験過去問題 平成16年試験 問38（改題）

問38

宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. 自ら売主として、マンション（建築工事完了前）の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。
  2. 事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても、居住用建物と同様に、台所、浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないことについては説明しなければならない。
  4. 自ら売主として、マンションの分譲を行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については、管理規約を添付して説明しなければならない。
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正解　2

問題難易度
肢18.7%
肢265.1%
肢39.6%
肢416.6%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：7 - 35条書面

解説

  1. 誤り。契約の目的である宅地建物の完成前の場合には、完成時における形状・構造等を説明することになっています（宅建業法35条1項5号）。建物の場合には、これに加えて、主要構造部、内容及び外装の構造または仕上げ、設備の設置・構造の説明が必要とされています（宅建業法規則16条）。
    外壁の塗装についても重要事項説明の対象となります。また、本説明に際しては、必要に応じて図面を添える必要があります。
    当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
    法第三十五条第一項第五号の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、宅地の場合にあつては宅地の造成の工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員、建物の場合にあつては建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造とする。
    宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。（R6-37-ウ）
    宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。（H17-37-2）
    Aは、建物（建築工事完了前）の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明はしなかった。（H14-37-1）
  2. [正しい]。建物の貸借では「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」が重要事項説明の対象になっています（宅建業法規則16条の4の3第7号）。これらの設備は主に居住用建物を念頭に置いた例示であり、台所、浴室等のない事業用建物あっては空調設備など事業用建物に固有な事項のうち、重要なものについて説明する必要があるとしています（解釈運用-浴室、便所等建物の設備の整備の状況について）。
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    規則第１６条の４の３第７号に掲げた設備は、専ら居住用の建物を念頭に置いた例示であるので、事業用の建物（オフィス、店舗等）にあっては、空調設備等事業用の建物に固有の事項のうち、事業の業種、取引の実情等を勘案し重要なものについて説明する必要がある。
    建物の貸借の媒介を行う場合における、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」（R3⑩-36-3）
    建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について、説明しなければならない。（R2⑫-42-4）
    台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。（H30-39-3）
  3. 誤り。損害賠償額の予定に関する事項は、取引の種類を問わず重要事項説明の対象となっています（宅建業法35条1項9号）。
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    「担保責任を負わない」旨の特約のように、契約不適合を担保すべき責任の定めは37条書面の記載事項となっていますが、35条書面の記載事項ではありません。担保責任について35条書面に記載することになっているのは、契約不適合を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約等を講ずるかどうかと、その措置を講ずる場合におけるその措置の概要です。
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    建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。（R2⑩-31-1）
  4. 誤り。マンションの分譲では一定の規約の内容が重要事項説明の対象となりますが、管理組合の総会の議決権に関する事項については、重要事項説明の対象ではありません（宅建業法規則16条の2）。
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    宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。（H25-33-1）
したがって正しい記述は[2]です。
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