宅建試験過去問題 令和2年10月試験 問30

問30

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(ともに消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃には消費税等相当額を含まないものとする。
  1. Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。
  2. Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。
  3. Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。)の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。
  4. Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。

正解 4

解説

  1. 誤り。土地には消費税がかからないので、売買代金を5,000万円として報酬を計算します。

    [宅地建物取引業者A(売主代理)の報酬限度額]
     (5,000万円×3%+6万円)×1.10=171万6,000円
     171万6,000円×2=343万2,000円
    [宅地建物取引業者B(買主媒介)の報酬限度額]
     (5,000万円×3%+6万円)×1.10=171万6,000円

    1つの取引について複数の宅地建物取引業者が絡む場合でも、報酬額の合計は媒介の報酬額の2倍(代理と同額)を超えることはできません(告示3)。
    本肢では、Aが343万2,000円、Bが171万6,000円、合計514万8,000円を受領しています。これだと報酬限度額である343万2,000円を超えているので、宅地建物取引業法に違反します。また、Bが買主から当該金額を受け取った場合は、Aが売主から受領できる額は171万6,000円が限度となります。
  2. 誤り。居住用建物の貸借の媒介に関して依頼者の一方から受領できる金額は、依頼者の承諾を得ている場合を除き「賃料1ヶ月分+消費税相当額」の2分の1以内となります。この承諾は「媒介の依頼を受けるに当たって」得ている必要があるので、本肢のように報酬請求時までの承諾では、依頼者の一方から借賃の1.1か月分を受領できないことがあります(告示第4)。
  3. 誤り。本肢は「店舗用建物」であり「居住用建物」ではない点に注意する必要があります。居住用建物以外の建物の貸借の媒介で、権利金の授受がある場合にはその権利金を売上代金として報酬額を計算することが可能です。
    権利金の額は消費税を含むので税抜き価格である「330万円÷1.10=300万円」が売買代金となります。この金額を基準に報酬を算定した場合、「300万円×4%+2万円=14万0,000円」となり、それに消費税10%相当を加えると「15万4,000円」となります。この金額が依頼者の一方から受領できる限度なので本肢は誤りです。「15万4,000円×2=30万8,000円」は双方合わせた受領総額となります。
    ※借賃の1か月分+消費税は「25万円×1.10=27万5,000円」ですので、権利金として計算した方が限度額が高くなります。
  4. [正しい]。居住用以外の建物の貸借の媒介では、双方から受け取る報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬限度額まで受領することもできます(告示4)。
したがって正しい記述は[4]です。