宅建試験過去問題 令和3年12月試験 問10

問10

Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。AC間にCを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
  1. 本件抵当権設定登記後にAC間の賃貸借契約が締結され、AのBに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Bは抵当権に基づき、AがCに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
  2. Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
  3. 本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
  4. Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売における買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。
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正解　1

問題難易度
肢169.4%
肢29.9%
肢312.1%
肢48.6%

分野

科目：1 - 権利関係
細目：6 - 担保物権

解説

  1. [正しい]。被担保債権に債務不履行があったときは、抵当権の範囲は抵当不動産の果実に及びます（民法371条）。抵当権者は賃貸された抵当不動産の賃料債権について物上代位することができます（最判平1.10.17）。
    抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
    抵当権の目的不動産が賃貸された場合においては、抵当権者は、民法三七二条、三〇四条の規定の趣旨に従い、目的不動産の賃借人が供託した賃料の還付請求権についても抵当権を行使することができるものと解するのが相当である。
    債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。（H25-5-1）
    Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Aが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Aは当該賃料債権に物上代位することができる。（H24-7-2）
  2. 誤り。抵当権と賃借権の優劣は、第一順位の抵当権の設定登記と賃貸借の対抗要件取得の先後により決まります。本肢のように賃借権の対抗要件取得が先であれば、借主は競売の買受人に対して賃借権を対抗することができます（期間の定めの有無は関係ありません）。しかし、第一順位抵当権の設定登記が先であれば、賃借権を対抗することができません。
  3. 誤り。本肢では抵当権設定登記よりも後に賃借権の対抗要件を取得しているので、買受人に対して賃借権を対抗することができません。このような場合にすぐに出て行けというのは賃借人に酷なので、競売の買受けの時から6カ月を経過するまでは、その建物を買受人に対して引き渡さなくてもよいことになっています（民法395条1項）。しかし、明渡しを1年間猶予される制度はないので、本肢は誤りです。
    抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
    Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要がない。（H22-5-3）
    抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。（H20-4-2）
  4. 誤り。本肢では抵当権設定登記よりも先に賃借権の対抗要件を取得しているので、買受人に対して賃借権を対抗することができます。したがって、賃借人は賃借権を主張して、甲建物に住み続けることができます。
したがって正しい記述は[1]です。
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