宅建試験過去問題 平成19年試験 問10（改題）

問10

令和5年9月1日にA所有の甲建物につきAB間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年9月30日をもってBの代金支払と引換えにAは甲建物をBに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 甲建物が同年8月31日時点でAB両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は無効となる。
  2. 甲建物が同年9月15日時点でAの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Aの債務不履行によって無効となる。
  3. 甲建物が同年9月15日時点でBの責に帰すべき火災により滅失した場合、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。
  4. 甲建物が同年9月15日時点で自然災害により滅失した場合、Aの甲建物引渡し債務は消滅し、Bは代金支払債務の履行を拒むことができる。
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正解　4

問題難易度
肢122.7%
肢212.0%
肢38.3%
肢457.0%

分野

科目：A - 権利関係
細目：8 - 売買契約

解説

  1. 誤り。契約日が9月1日であり、契約前の8月31日時点で建物が滅失していたということなので「原始的不能」な契約、すなわち不可能な事項を目的とする契約ですが、原始的不能であったとしても契約は有効に成立します。よって、「無効となる」としている本肢は誤りです。
    本肢の場合、買主は売主に対して履行の請求をすることができず、買主は売主への代金支払いを拒むことができるので両者の債務は事実上消滅します。また、売主に帰責性がないので、債務不履行の一般原則に従い損害賠償請求もできないことになります。
    【参考】
    これは民法改正により変わった部分です。以前は判例法理（最判昭25.10.26）により、原始的不能の場合はその契約は無効となるとしていましたが、無効だとそもそも契約自体がなかったことになるので債務不履行による損害賠償はできなくなります。民法改正前も原始的不能な契約につき、損害賠償請求が認められていましたが、これは債務不履行ではなく信義則違反によるものでした。改正民法では、原始的不能の場合であっても、履行不能による損害賠償請求ができることを明文化しました（民法412条の2第2項）。これは、原始的不能・後発的不能を問わず契約は有効に成立するという前提の下です。
    一般に契約の履行がその契約締結の当初において客観的に不能であれば、その契約は不可能な事項を目的とするものとして無効とせられる
    契約に基づく債務の履行がその契約の成立の時に不能であったことは、第四百十五条の規定によりその履行の不能によって生じた損害の賠償を請求することを妨げない。
  2. 誤り。契約後に債務が履行できなくなったとしても契約は無効にはなりません。債務者Aの責任で建物引渡し債務が履行不能になったので、AはBに対して債務不履行責任を負います。Bは、Aに対して契約解除及び損害賠償請求をすることができます。
  3. 誤り。債務が履行不能になった原因が債権者にあるときは、債権者は反対給付の履行を拒むことができません（民法536条2項）。このケースの場合、建物引渡し債権をもつBの帰責事由により建物が滅失しているので、Aの建物引渡し債務は履行不能で消滅する一方、その反対給付であるBの代金支払い債務は消滅しません。
    債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができない。この場合において、債務者は、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければならない。
    Aの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、Bは報酬全額をAに対して請求することができるが、自己の債務を免れたことによって得た利益をAに償還しなければならない。（R2⑩-5-1）
    請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。（H29-7-2）
  4. [正しい]。自然災害のように当事者双方に帰責性がない事由により、契約から引渡しまでの間に建物が滅失するリスクは売主が負担します。この場合、Aの建物引渡し債務は履行不能により消滅し、その消滅した債務の債権者Bは、反対給付たる代金支払いを拒むことができます（民法412条の2民法536条）。もちろん履行不能を理由に契約解除を申入れすることも可能です。
    当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。
    債務の履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして不能であるときは、債権者は、その債務の履行を請求することができない。
したがって正しい記述は[4]です。
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