宅建試験過去問題 平成19年試験 問10(改題)

問10

平成19年9月1日にA所有の甲建物につきAB間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年9月30日をもってBの代金支払と引換えにAは甲建物をBに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
  1. 甲建物が同年8月31日時点でAB両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は無効となる。
  2. 甲建物が同年9月15日時点でAの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Aの債務不履行によって無効となる。
  3. 甲建物が同年9月15日時点でBの責に帰すべき火災により滅失した場合、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。
  4. 甲建物が同年9月15日時点で自然災害により滅失した場合、Aの甲建物引渡し債務は消滅し、Bは代金支払債務の履行を拒むことができる。

正解 4

解説

  1. 誤り。契約日が9月1日であり、契約前の8月31日時点で建物が滅失していたということなので「原始的不能」な契約、すなわち不可能な事項を目的とする契約となりますが、原始的不能であったとしても契約は有効に成立します。よって、無効となるとする本肢は誤りです。
    これは民法改正により変わった部分です。以前は判例法理(最判昭25.10.26)により、原始的不能の場合はその契約は無効となるとしていましたが、無効だとそもそも契約自体がなかったことになるので債務不履行による損害賠償はできなくなります。民法改正前も原始的不能な契約につき、損害賠償請求が認められていましたが、これは債務不履行ではなく信義則違反によるものでした。改正民法では、原始的不能の場合であっても、履行不能による損害賠償請求ができることを明文化しました(民法412条の2第2項)。これは、原始的不能・後発的不能を問わず契約は有効に成立するという前提の下です。
    本肢の場合、買主は売主に対して履行の請求をすることができず、買主は売主への代金支払いを拒むことができるので両者の債務は事実上消滅します。また、売主に帰責事由がないので、損害賠償請求もできないことになります。
    一般に契約の履行がその契約締結の当初において客観的に不能であれば、その契約は不可能な事項を目的とするものとして無効とせられる
    契約に基づく債務の履行がその契約の成立の時に不能であったことは、第四百十五条の規定によりその履行の不能によって生じた損害の賠償を請求することを妨げない。
  2. 誤り。契約後に目的物が滅失した場合は「後発的不能」となります。滅失の原因がAにあるので、Aは債務不履行責任を負いますが、契約自体は無効とはなりません。このときBは、Aに対して契約解除および損害賠償請求ができます。
  3. 誤り。契約後に目的物が滅失した場合は「後発的不能」となります。滅失の原因がBにあるので、Aの引渡し債務は消滅しますが、Bの代金支払債務は消滅しません。
  4. [正しい]。本肢のように、契約から引渡しまでの間に発生した自然災害による建物滅失の危険(リスク)は、売主が負担します(民法536条)。買主Bは履行不能となった債務の履行を請求できないので売主Aの引渡し債務は消滅し、買主Bは引渡し債務の反対給付たる代金支払いを拒むことができます(民法412条の2)。もちろん履行不能を理由に契約解除を申入れすることも可能です。
    当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。
    債務の履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして不能であるときは、債権者は、その債務の履行を請求することができない。
したがって正しい記述は[4]です。