令和6年問11と令和7年問11の違い
いぬさん
(No.1)
令和7年 問11
AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか
4．本件契約が公正証書によって行われていれば、専らBの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Aは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。
→誤り
居住用とある為、事業用定期借地は使えない
→普通借地になり、存続期間30年になる
→30年経過しないと更新拒絶できない
→誤りと考えました
令和6年 問11
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（一時使用目的の借地契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか
1. 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、存続期間を20年として借地権を設定する場合、建物買取請求権の規定は適用されず、また、その契約は、公正証書による等書面によってしなければならない
→誤り
→「更新がない」と言う文言が無い
→普通の借地契約になり、存続期間が30年になる
→普通借地の契約は、公正証書による等書面に限定されていない
→誤りと考えましたが、解説では
「公正証書による等書面ではありません。事業用建物の所有を目的とする20年の借地契約を定めるには、事業用定期借地権を使うことになります」
とあり、なぜ事業用定期借地に限定されるのか分かりません。
「建物買取請求権の規定は適用されず」と言う文言から推測するしかないのでしょうか？
ご教示頂けますと幸いです。
よろしくお願いいたします。
2026.08.07 21:16
ヤスさん
(No.2)
建物買取請求権を排除するには、定期借地権でいくしかないのはご存知だと思います。
このうち、一般定期借地権(22条)は、期間が50年以上です。用途は別に事業用でも居住用でも可能です。
そして、いわゆる3点セット(契約の更新がない・建物築造による期間の延長がない・建物買取請求をしない)の特約を書面でしなければなりません。
事業用定期借地権(23条)は、1項と2項でちょっと法律構成が違います。
1項事業用定期借地権は、期間が30年以上50年未満です。用途は専ら事業用に限定されています。
そして一般定期借地権と同じく3点セット(契約の更新がない・建物築造による期間の延長がない・建物買取請求をしない)の特約を定める事ができます。そして契約は『公正証書』で行わなければなりません。
2項事業用定期借地権は、期間が10年以上30年未満です。用途は専ら事業用に限定です。公正証書で契約を行わなければならないのは1項事業用定期借地権と同じなんですが、次の部分が違います。
2項事業用定期借地権は1項事業用定期借地権のように3点セットの特約の有効性を認める構成ではなくて、借地借家法の更新、期間延長、建物買取請求の規定の適用を排除する構成となっています。
1項事業用定期借地権や一般定期借地権が『建物買取請求しない』って言うのが特約で認められる構成に対し、2項事業用定期借地権は、そもそも『建物買取請求ができる』と言う規定(13条、14条)を適用しないって構成です。
1項事業用定期借地権(30年以上50年未満)と2項事業用定期借地権(10年以上30年未満)では、期間だけでなく、このように法律構成も微妙に違うんです。
この令和6年問11肢1は『建物買取請求権の規定は適用されず』と記載されていますから、2項事業用定期借地権でいくしかない。そうなると『公正証書』で定める必要があるので誤りとなる結論です。
2026.08.07 22:38
宅建マンさん
(No.3)
>とあり、なぜ事業用定期借地に限定されるのか分かりません。
>「建物買取請求権の規定は適用されず」と言う文言から推測するしかないのでしょうか？
学習中にどの部分に誤りがあるか？を考えるのはとても良いことだとは思うのですが、そもそも「問題の肢が設定可能ですか？」を聞いているのだけなので、それが事業用定期借地権等なのか普通借地権なのかのどっちかであるか？というよりも両方を考える必要があります。
令和6年であれば、
普通借地権では、そもそも期間を20年とすることができないから、ダメ
定期借地権なら・・・
と考えていった上で、いずれの方法で設定できそうだなら、正しい。できなければ、誤り。
という結論になる気がします。
2026.08.07 22:42
NKさん
(No.4)
まず、令和7年問11肢4は、いぬさんがコメントされた理解で正しいです。
問題文には、「定期借地権」や「更新しない」といった定期借地権を示す要件の記載がありません。
さらに「居住用」ですので、事業用定期借地権を設定することもできません。
したがって、解説のとおり「普通借地権」となり、存続期間20年の定めは30年に補正されます。
なので肢4は、誤りだと判断できます。
一方、令和6年問11肢1については、「更新がない」という文言がないため、普通借地権のことではないかと考えられたのだと思います。
しかし、この肢には決定的なキーワードとして「建物買取請求権の規定は適用されず」とあります。
「建物買取請求権」は普通借地権では認められる制度ですので、「適用されない」という時点で、普通借地権ではなく事業用定期借地権を前提としていることが読み取れます。
また、事業用定期借地権は、公正証書によって契約しなければなりません（借地借家法23条3項 ※解説文赤点線を参照）
ところが問題文では「公正証書による等書面によって」となっており、公正証書以外の書面でもよいかのような表現になっています。
この点が法律の規定と異なるため、この肢は誤りです。
本試験では、制度名が明示されないまま、その制度特有のキーワードから判断を求められる問題が少なくありません。
今回であれば、「建物買取請求権の規定は適用されない」という記載が、事業用定期借地権を読み取る決め手になります。
このように、問題文中のキーワードを根拠に判断する意識を持って演習を重ねていくと、本試験でも対応しやすくなると思います。応援しております。
2026.08.07 22:46
いぬさん
(No.5)
NK様
まとめての返信失礼いたします。
優しく教えて下さりありがとうございました！
おかげさまで、ようやく理解を深める事ができそうです。
機会がございましたら、またご相談させていただければと存じます。
お忙しい中ありがとうございました！
2026.08.08 13:05
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2026.08.08 01:15｜
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