令和元年問32選択肢4
サニさん
(No.1)
https://takken-siken.com/kakomon/2019/32.html
解説文
誤り］。低廉な空家等の特例は、該媒介に要する費用を勘案して本来の報酬額を超えることができるものです。ここでいう「費用を勘案して」とは、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮するものとされています（解釈運用-告示第7関係③）。
したがって、通常の売買の媒介と比較して費用を多く要しない場合は、合意があっても報酬額の加算はできず、本則どおり「200万円x5%x1.10＝11万円」が報酬額の上限となります。
解説中にもあるとおり、改正後の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、
「当該媒介に要する費用」とは、人件費等を含むものであり、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない
とされています。
この記載からすると、当該媒介に要する費用の額と、特例によって受領できる報酬額とは必ずしも一致しないものと解されます。
したがって、
「通常の媒介より費用を多く要しない」
＝「当該媒介に要する費用を勘案していない」
＝「特例を利用できない」
とは、直ちには導けないのではないでしょうか。
また、本問を「通常の媒介に比べて費用を多く要しないこと」を理由に誤りとするのであれば、極論になりますが次のような場合との整合性も問題になると思われます。
通常の媒介に要する費用が15万円、当該媒介に要すると見込まれる費用が13万円である場合、当該媒介は「通常の媒介より費用を多く要しない」ことになります。
しかし、代金200万円の物件における通常の報酬上限は11万円であるため、当該媒介については、なお通常報酬の上限を超える費用が見込まれることになります。
この例からも、特例の適用可否を「通常の媒介より費用を多く要するか」という相対比較によって判断するのではなく、当該媒介自体に要すると見込まれる費用の水準や多寡を勘案して判断すべきであると考えます。
したがって、通常の媒介との費用比較だけでは、特例適用の可否を判断できない場合があると考えます。
さらに、現行の解釈・運用では、当該媒介に要する費用相当額を上回る報酬を受けること自体も禁止されていません。
以上から、本問を「通常の売買の媒介と比較して費用を多く要しないこと」を理由として誤りとする解説については、現行の報酬告示第7及びその解釈・運用との整合性に疑義があります。
本問が「当該媒介に要する費用を勘案していないこと」を理由に誤りとなるのであれば、現行の問題文からその事実を読み取ることができるのか、また、その根拠をご確認いただけますでしょうか。
必要に応じて、問題文を「当該媒介に要する費用を勘案することなく」等と修正するか、正誤又は解説内容の再検討をお願いいたします。
2026.07.13 23:31
ヤスさん
(No.2)
管理人さんからの返答でなくて申し訳ありません。
去年の掲示板に同じように、この『低廉な空き屋特例』に関して何度も質問があり、そのたびに私をはじめ多くの方がコメントした事があり、その後試験前の9月に管理人さんがこの令和元年問32をはじめとした関連過去問を再度改題した経緯があります。
ただ、その改題後に挙がった過去スレで、私はこの問題は『小手先の改題では無理で没問にすべき』と意見を述べました。
下記スレです。よろしかったら、参照下さい。
https://takken-siken.com/bbs/4953.html
その後、去年の試験で、この『費用を勘案して』に関して何か具体的な進展あるかなと見守っていましたが、試験では『低廉な空き屋特例』が出るには出ましたが、この『費用を勘案して』に具体的に踏み込んだような問題は出ませんでした。
なので、今回管理人さんがどういう回答をされるのか、サニさん共々、注意深く見守っている次第です。
私の考えは過去スレの回答と変わっていません。
この『費用を勘案して』に具体的に踏み込んだ問題は、宅建試験で出して良い問題ではないと思っています。
この低廉な空き屋特例は、『あらかじめ報酬額について依頼者に説明、合意を受ける』事に主眼を置いていると考えています。
そもそも具体的費用を依頼者に明示する必要がないため、『費用を勘案した』かどうかを調べる術がありません。
これは、国土交通省が令和6年5月にこの報酬告示改正のために意見募集を行い、それに対する回答の中でも述べています。
下記にその『令和6年6月21日国土交通省不動産・建設経済局不動産業課「宅地建物取引−パブリックコメント』の一部を紹介します。
(意見)
「当該媒介に要する費用を勘案して」の解釈について伺いたい。現地調査費等の実費を上乗せできるという現行制度の取扱いに変更はないか。
(回答)
「当該媒介に要する費用」とは、人件費等を含むものであり、「費用を勘案して」とは、報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報 酬を受けることを禁ずる趣旨のものではありません。また、費用の算出の基準となる「当該媒介に要する費用」は、現行の告示第七における「（通常…と比較して）現地調査等に要する費用」と異なり、宅地建物取引業者において当該媒介業務に要すると見込まれる費用の全てが対象となります。
なお、現行制度においては、媒介報酬のほか、依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査等に要する実費の費用に相当する金銭を受領することが可能であるところ、この取扱いについては、変更ありません
(意見)
「当該媒介に要する費用を勘案して」について、具体的に媒介
に要した調査費用（人件費、交通費、WEB サイトへの掲載費
等）を依頼者に明示する必要があるか。
(回答)
「低廉な空家等」又は「長期の空家等」に係る特例に基づき報酬を受ける際は、具体的に媒介に要した調査費用を依頼者に明示する必要はありませんが、宅地建物取引業者は、媒介契約の締結に際しあらかじめ、この規定に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があります。
長文、失礼しました。
私も管理人さんからの返答を楽しみに待ちます。
2026.07.14 23:25
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2026.07.13 20:01｜
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